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Sonderkündigung und andere Ausnahmefälle

Sonderkündigung und andere Ausnahmefälle

Du willst deine Wohnung kündigen, wohnst aber in einer WG und weißt nicht, wie die Regelungen da sind? Oder du willst eine Sonderkündigung einreichen und bist nicht sicher, ob du dazu berechtigt bist? Wie bei jeder Kündigung gelten hier natürlich bestimmte Regeln und Fristen. Welche das sind und was du sonst noch beachten musst, liest du hier.

Kündigung einer gemeinsamen Wohnung

Egal ob Trennung, WG-Auflösung oder Scheidung – in den meisten Fällen wird die gemeinsame Wohnung gekündigt und alle Parteien suchen sich eine eigene neue Bleibe.

Wohnen mehrere (gleichberechtigte) Mieter in einer Wohnung, so gelten sie alle als Gesamtschuldner. Wenn nun einer von mehreren Mietern kündigt, hat diese Kündigung keine Gültigkeit. Alle Mieter müssen kündigen. Wenn nur ein Mieter aus dem Vertrag ausscheiden will, so muss eine vertragliche Vereinbarung getroffen werden, an der Vermieter und auch Mieter beteiligt sind. Alle Beteiligten müssen damit einverstanden sein, dass der Mieter auszieht, die anderen das Verhältnis aber weiterhin fortsetzen.

Kündigt ihr aufgrund einer Scheidung, stellt es sich wieder ein wenig anders dar. Können sich die beiden Mieter nicht einigen, wer die gemeinsame Wohnung behalten darf, so kann einer der Partner über eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen, dass sie oder er die Wohnung mehr braucht. Dies ist aber nur erfolgreich, wenn dieser in einem höheren Maße auf die Wohnung angewiesen ist, sei es wegen der gemeinsamen Kinder oder der Lebensverhältnisse.

Wichtig ist, dass beide Parteien den Mieter darauf hinweisen, dass das Mietverhältnis ab sofort nur noch von einer Person fortgesetzt wird. Eine von beiden unterschriebenen Erklärung ist nicht erforderlich, am besten reichen beide Parteien getrennte Erklärungen ein, die aber inhaltlich gleich sind.

In bestimmten Fällen, hat dein Vermieter dann das Recht auf eine Sonderkündigung. Dies gilt allerdings nur, wenn es mit den Mietern schon im Vorfeld Probleme gab und diese sich durch die neue Situation verschlimmern könnten. Allein die Befürchtung, dass ein alleiniger Mieter die Kosten nicht decken kann, reicht nicht für eine Sonderkündigung.

Sonderkündigung

Sonderkündigung bedeutet, dass die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist nicht eingehalten werden muss. Wenn du dieses Recht in Anspruch nehmen willst, muss sich eine Situation ergeben, die bei Abschluss des Vertrags nicht vorhersehbar oder auch untypisch war.

Dies gilt zum Beispiel bei Modernisierungsmaßnahmen. Wenn deine Wohnung modernisiert werden soll und du Schmutz und Lärm nicht ausgesetzt sein willst, hast du ein Recht auf Sonderkündigung. Auch bei einer Mieterhöhung hast du das Recht auf Sonderkündigung, es sei denn, es handelt sich um eine vertraglich vereinbarte Index- oder Staffelmiete. Zudem hast du natürlich die Möglichkeit, die Mieterhöhung zu überprüfen.

Aber auch, wenn du insolvent bist, hast du die Möglichkeit, die Wohnung durch einen Insolvenzverwalter kündigen zu lassen. 

Bist du Beamter, Geistlicher oder im Militär, kannst du auch bei einer dienstlichen Versetzung auch dein Recht auf Sonderkündigung wahrnehmen.

Achtung: Wenn ein Mieter ins Seniorenheim kommt, so greift das Recht auf Sonderkündigung meistens nicht.

Frist

Sonderkündigung und andere AusnahmefälleErhältst du die Ankündigung z.B. über die Modernisierungsmaßnahmen, hast du die Möglichkeit, den Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Die Kündigung musst du bis zum Ablauf des Monats einreichen, danach erlischt das Sonderkündigungsrecht. Wie jede andere Kündigung muss auch die Sonderkündigung schriftlich erfolgen. Per Mail oder Fax ist dies nicht möglich. Zudem muss die Kündigung handschriftlich unterschrieben werden.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Nehmen wir mal den umgekehrten Fall an und dir flattert eine Kündigung ins Haus, weil dein Vermieter Eigenbedarf anmelden will. Hier muss er sich selbstverständlich an ganz bestimmte Regeln halten, damit diese Kündigung rechtskräftig ist. Eigenbedarf heißt, dass dein Vermieter die Wohnung entweder für sich oder für Verwandte braucht. Wie bei einer normalen Kündigung hängt die Frist davon ab, wie lange du schon in der Wohnung wohnst.

Wohnst du dort weniger als fünf Jahre, liegt die Frist bei drei Monaten. Bei 5-8 Jahren beträgt die Frist sechs Monate und bei mehr als acht Jahren sogar bei neun Monaten.

Dein Vermieter sollte im Kündigungsschreiben die Person erwähnen, die die Wohnung bekommen soll. Die Gründe, wieso die oder der Angehörige die Wohnung bekommen soll, etwa durch Pflegefall, Studium oder ein neues Arbeitsverhältnis muss ebenfalls Erwähnung finden. Dein Vermieter ist ebenfalls verpflichtet, dich auf dein Widerspruchsrecht hinzuweisen. Diesen musst du spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erbringen. Dein Vermieter hat eine vergleichbare Alternativwohnung? Auf diese muss er dich dann auch hinweisen.

Kündigung vor Einzug

Sonderkündigung und andere AusnahmefälleDas dürfte eher selten der Fall sein, aber wenn du plötzlich ein besseres Angebot bekommst oder den gewünschten Job wider Erwarten doch nicht bekommst, kann es sein, dass du deine Wohnung bereits vor dem Einzug kündigen musst. Hier solltest du zuerst den Mietvertrag lesen, ob dieser diesbezüglich Regelungen enthält. Manchmal steht dort, dass die außerordentliche Kündigung erst mit Beginn des Mietverhältnisses gilt. Ist diese Klausel nicht vorhanden, gilt die dreimonatige Kündigungsfrist. Aber hier entscheidet meist der Einzelfall, weshalb sich kaum eine allgemeines Aussage machen lässt.

Fazit

Sonderfälle der Kündigung gibt es so einige, aber egal ob Sonderkündigung oder Kündigung in einer WG – sie alle unterliegen oft ähnlichen Regeln. Wichtig ist immer eine fristgerechte Kündigung, sowie korrekte Formulierungen. Du suchst jetzt wieder eine neue Wohnung? Dann melde dich bei Housy an und du wirst von passenden Vermietern gefunden.

Raymond Naseem

Raymond Naseem

Co-Founder, Housy GmbH

Sebastian Melchert

Sebastian Melchert

Co-Founder, Housy GmbH