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Staffelmiete, Indexmiete, Zeitvertrag Unterschrift

Staffelmiete, Indexmiete, Zeitvertrag – das solltest du wissen!

Stell dir vor, du hast eine Wohnung gefunden. Lage ist super, der Mietpreis scheint auch zu stimmen. Doch dann legt dir der Vermieter einen Staffelmietvertrag vor, oder schlägt eine Indexmiete vor. Oder du ziehst nur auf Zeit in diese Wohnung ein. Was gibt es zu beachten? Und welche Vor- und Nachteile entstehen durch diese Form des Mietvertrags für dich als Mieter? Alle Antworten findest du hier.

Staffelmiete

Staffelmiete

Auf die Formulierung kommt es an

Diese Form der Miete, bzw. des Mietvertrags bietet einen ganz klaren Vorteil: Du als Mieter ziehst in eine Wohnung mit einer oft recht günstigen Einstiegsmiete ein. Diese wird später erst erhöht, dies muss aber schriftlich vereinbart werden. Wichtig ist hier, dass du auf die Formulierung im Mietvertrag achtest: Angaben von Prozentzahlen wie “Die Miete wird jährlich um drei Prozent erhöht” sind nicht zulässig. Erlaubt sind Formulierungen wie “Die Grundmiete beträgt 650€, sie erhöht sich am 01.01.19, am 01.01.20 und am 01.01.21 um jeweilt 25€.”

Zeitraum

Ein Mietvertrag mit Staffelmiete kann befristet oder auch unbefristet abgeschlossen werden. Ist er unbefristet, erhöht sich die Miete auch immer weiter. Endet die Staffelmiete z.B. im Jahr 2019, zahlst du die zuletzt vereinbarte Staffel. Der Mietvertrag bleibt weiterhin bestehen.

Dein Vermieter kann in einem Staffelmietvertrag auch einen einseitigen Kündigungsverzicht vereinbaren. Hier erklärst du dich einverstanden, dass du für einen bestimmten Zeitraum nicht ausziehst. Dies gilt aber nur für ordentliche Kündigungen. Eine außerordentliche Kündigung, z.B. wegen Gefährdung deiner Gesundheit, kannst du natürlich trotzdem einreichen.

Vorteile für dich als Mieter

Ein großer Vorteil für dich als Mieter ist, dass durch die Staffelmiete jede weitere Mieterhöhung, z.B. wegen Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen ist.

Zudem darf dein Vermieter die Miete nicht frei nach Belieben erhöhen und in Gebieten mit Wohnungsknappheit darf keine Mietpreiserhöhung erfolgen. Einen weiteren Vorteil stellt die Planungssicherheit dar, die sich für beide Seiten ergibt. Für diese Sicherheit müssen die einzelnen Erhöhungsschritte genau beziffert werden, dabei muss die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Hält sich dein Vermieter nicht an diese gesetzlichen Vorgaben, sind sämtliche Staffeln ungültig, der Mietvertrag bleibt aber weiterhin bestehen.

Nachteile

Ein Nachteil ist, dass eine Staffelmiete durchaus stark ansteigen darf, eine Kappungsgrenze gibt es hier nicht. So darf die Miete innerhalb von drei Jahren auch um mehr als 20% erhöht werden. Aber auch hier gibt es Grenzen: Liegt der Mietpreis am Ende mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, handelt es sich um eine Mietpreisüberhöhung.

Indexmiete

Staffelmiete

Voraussetzungen für die Indexmiete

Ähnlich wie bei der Staffelmiete muss der Mietpreis bei der Indexmiete für ein Jahr bestehen bleiben. Danach orientiert sich der Mietpreis am Verbraucherpreisndex (VPI) des statistischen Bundesamts. 

Genau wie bei allen anderen Mietverträgen sind auch hier bestimmte Regeln einzuhalten.

Berechnung

Zuerst muss jede Erhöhung der Miete schriftlich festgehalten und die neue Berechnung durch deinen Vermieter offengelegt werden.

Zunächst wird der Indexwert zum Zeitpunkt deines Einzugs beachtet und vom neuen aktuellen Wert abgezogen.
 

Die Berechnung sieht am Ende wie folgt aus:

(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) – 100 = prozentuale Erhöhung.

Vorteile

Eine Mieterhöhung, z.B. wegen Moderninsierungsmaßnahmen ist in diesem Fall beschränkt, wenn dein Vermieter beispielsweise dazu veranlasst wird. Zudem ist dein Vermieter nicht berechtigt, die Miete vor Ablauf der Einjahresfrist zu erhöhen. Die Miete darf auch nur bei einer Steigung des Index angehoben werden. Mieterhöhungen durch die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sind ebenfalls nicht zulässig.

Nachteile

Die Mieterhöhung ist bei der Indexmiete nicht festgelegt, das heißt, dass die Anhebung der Mietkosten auch höher ausfallen kann. Zudem kann die Miete durchaus über der Mietpreisentwicklung liegen.

Du willst die Miete mindern? Ob du das darfst und was du dabei beachten musst, steht in diesem Post zum Thema Mietminderung.

Zeitmietvertrag

Staffelmiete

Regeln des Zeitmietvertrags

Läuft der Zeitmietvertrag mehr als ein Jahr, so muss dieser schriftlich festgehalten werden. Zudem gibt es keine wirkliche Laufzeitbeschränkung, seien es 2, 4 oder auch 10 Jahre.

Befristungsgründe

Es gibt drei Gründe, die eine Befristung durch den Vermieter zulässig machen:

  • Eigenbedarf: Dies gilt, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder für Angehörige nutzen will, z.B. wenn eins seiner Kinder mit dem Studium beginnt und dann in die Wohnung ziehen soll.
  • Bauliche Veränderungen: Dein Vermieter plant hier, die Wohnung, bzw. das Gebäude abzureißen oder Veränderungen vorzunehmen, die du als Mieter nicht dulden müsstest oder könntest.
  • Vermietung: Dein Vermieter will die Räume an einen zur Dienstleistung verpflichteten vermieten.

Tritt der angegebene Grund nicht ein, oder wird dieser am Ende nicht erfüllt, so gilt ab dann ein unbefristetes Mietverhältnis. Ebenso ist ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen nicht möglich.

Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung, oder auch die Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete ist bei einem Zeitmietvertrag zulässig. Jedoch muss eine Mieterhöhung mit Berufung auf die örtliche Vergleichsmiete nur möglich, wenn dies schriftlich im Vertrag festgehalten wurde.

Vorteile

Du als Mieter hast vier Monate vor Ablauf des Vertrags, das Recht, den Vermieter zu kontaktieren, ob die Befristungsgrund noch gültig ist. Dein Vermieter muss dann innerhalb eines Monats antworten. Erfolgt die Antwort erst später, kannst du auch länger in der Wohnung bleiben. Wenn der Befristungsgrund nun erst später eintritt, hast du das Recht, eine Verlängerung des Vertrags zu verlangen.

Nachteil

Ein vorzeitiger Auszug wird bei solch einem Vertrag kaum möglich sein. Am Ende besitzt du auch keinen Kündigungsschutz. Zum vereinbarten Zeitpunkt musst du ausziehen, wenn sich der Befristungsgrund nicht geändert hat.

Fazit

All diese Formen der Mietverträge, bzw. Mietvereinbarungen bieten ihre Vor- und Nachteile. Letztendlich musst du als Mieter entscheiden, ob diese Form des Mietvertrags für dich passend ist und ob eventuelle Erhöhungen finanziell machbar sind.

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Raymond Naseem

Raymond Naseem

Co-Founder, Housy GmbH

Sebastian Melchert

Sebastian Melchert

Co-Founder, Housy GmbH