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Mieterhöhung prüfen Staffel- oder Indexmiete

Mieterhöhung prüfen – das musst du wissen!

Stell dir vor, du bist neu in eine Wohnung gezogen, alles scheint perfekt. Doch dann flattert plötzlich ein Schreiben deines Vermieters ein, mit der Ankündigung einer Mieterhöhung. Gründe dafür gibt es so einige, aber auch einige Regeln und GEsetze, an die dein Vermieter sich halten sollte. Welche das sind und wie du bei einem solchen Schreiben am besten vorgehst, liest du hier.

Allgemeine Infos zum Thema Mieterhöhung prüfen

Zuallererst das wichtigste zum Thema Mieterhöhung prüfen: Dein Vermieter darf die Miete nicht ohne deine Zustimmung erhöhen. Erhältst du also einen Brief, in dem es heißt, dass du ab sofort Betrag Y statt Betrag X zahlen sollst, ist dies nicht rechtens. Aber Achtung: Im sozialen Wohnungsbau gilt ein anderes Mietrecht. Zudem muss die Mieterhöhung begründet werden, eine bloße Ankündigung reicht in der Regel nicht aus.

Weiterhin darf diese Erhöhung frühestens 15 Monate nach deinem Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Innerhalb von drei Jahren darf der Preisaufschlag nicht höher als 20 Prozent sein. Aufgrund der sogenannten “Kappungsgrenze” darf die Erhöhung in vielen Städten auch nur 15 Prozent betragen.

Zudem muss die Begründung in Schriftform erfolgen. Diese muss aber nicht persönlich unterschrieben worden sein.

Achte auch darauf, ob alle Mieter in deinem Haus (oder auch in deiner WG) angeschrieben wurden. Dein Vermieter ist verpflichtet, dieses Schreiben an alle Mieter zu senden. Bei Ehepartnern genügt allerdings eine gemeinsame Adressierung. Gibt es mehrere Vermieter, so muss die Erhöhung auch durch alle erklärt werden.

Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete

Wenn dort eine Staffel- oder eine Indexmiete vereinbart wurde, ist dein Vermieter höchstwahrscheinlich im Recht. Mehr zu diesem Thema erfährst du hier. Wurde diese ausgemacht, muss dein Vermieter keine weiteren Gründe nennen und die Mieterhöhung prüfen erübrigt sich für dich. 

Gründe für die Mieterhöhung

Dein allererster Schritt sollte ein Blick in den Mietvertrag sein. Entweder steht die Begründung für die Erhöhung schon hier, oder dein Vermieter begründet diese in seinem Schreiben an dich. Die Gründe können folgende sein:

Anpassung an die Vergleichsmiete

Vergleichsmiete

Liegt keine Staffel- oder Indexmiete vor, muss dein Vermieter die Erhöhung plausibel begründen. Einer dieser Gründe kann die Mieterhöhung auf Vergleichsmiete sein. Diese musst du als Mieter üblicherweise zulassen, dennoch gibt es ein paar Dinge zu beachten. Gerade bei der Vergleichsmiete muss dein Vermieter die oben genannte Kappungsgrenze beachten. Wie immer muss diese Erhöhung natürlich begründet werden.

  • Dein Vermieter kann auf den Mietspiegel der Kommune Bezug nehmen. Überprüfe hier am besten, ob die angegebene Preisspanne wirklich stimmt.
  • Die Angabe der Mietdatenbank
  • Das Gutachten eines Sachverständigers
  • Benennung von drei Vergleichswohnungen (aus denen die neue Miete berechnet wird)

Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen

Wenn dein Vermieter die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht, muss er dies ausführlich begründen und alle Punkte, die für diese Erhöhung sprechen, anführen. Diese können folgende sein:

  • Umfang der Maßnahmen
  • Art der Maßnahmen
  • Beginn und Dauer
  • die erwartete Mieterhöhung und die voraussichtlichen (künftigen) Betriebskosten

Zudem muss das Schreiben den Hinweis enthalten, dass du im Härtefall auch Widerspruch einlegen kannst.Die Maßnahmen müssen mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Überprüfe am besten, was genau diese “Moderinsierungsmaßnahmen” sind. Modernisierung bedeutet immer eine Wohnverbesserung. Nicht zu verwechseln sind diese mit Instandhaltungen. Wird deine alte Küche also nicht nur Instand gehalten, sondern auch mit einem besseren Herd ausgestattet, oder z.B. eine Sauna in dein Bad gebaut und die Dusche durch eine Badewanne ersetzt, kann man von einer Modernisierung sprechen. Dein Vermieter kann die Miete auch erst erhöhen, wenn diese Maßnahmen abgeschlossen wurden. Außerdem muss er dich nochmals per Mieterhöhungsschreiben darüber informieren. Nach Zugang ist die neue Miete ab Beginn des dritten Monats fällig. Es gibt aber Ausnahmen: Wenn dein Vermieter die Arbeiten nicht ordnungsgemäß angekündigt hat, oder die Mieterhöhung um 10 Prozent teurer ist als angekündigt, verlängert sich die Frist um sechs Monate.

Mieterhöhung zustimmen, teilweise zustimmen oder ablehnen

Wenn du die Mieterhöhung als richtig und korrekt betrachtest, musst du dieser zusätzlich auch noch zustimmen. Darüber musst du deinen Vermieter informieren.

Du hast neben der Zustimmung auch die Möglichkeit einer nur teilweisen Zustimmung oder auch einer Ablehnung, wenn du diese für nicht gerechtfertigt hältst. Bei der teilweisen Zustimmung beschränkt sich der Streitwert dann auf den Erhöhungsbetrag, dem du nicht zugestimmt hast.

Auch über die Ablehnung musst du deinen Vermieter informieren, z.B. wenn du die für nicht ausreichend erklärt hältst. Hiermit gibst du deinem Vermieter die Chance, da nachzubessern.

Sonderkündigungsrecht

Wird deine Miete erhöht, ob wegen Anpassung an die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung, hast du als Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Nach Zugang der Mieterhöhung hast du bis zu zwei Monate Zeit zu kündigen. Diese Kündigung kann bereits zum übernächsten Monat erfolgen.

Ein Beispiel: Du erhältst das Schreiben zur Mieterhöhung am 01.01.2019. Dann musst du die Kündigung bis zu Ende März einreichen

Dir steht aber auch eine Überlegungsfrist zu. Diese beträgt zwei Monate. Aber Vorsicht: Stimmst du nicht explizit zu, kann dies von deinem Vermieter als Ablehnung interpretiert werden.

Fazit

Die Mieterhöhung prüfen lohnt sich in jedem Fall. Halte dich hierbei nur an die Fristen und am ignorier das Schreiben nicht. Wenn du das Schreiben gut überprüft hast, kannst du weiter verfahren und entscheiden, ob zustimmst oder nicht.

Wir von Housy wünschen dir eine schöne Zeit!

Raymond Naseem

Raymond Naseem

Co-Founder, Housy GmbH

Sebastian Melchert

Sebastian Melchert

Co-Founder, Housy GmbH