Raymond Naseem
Sebastian MelchertWann darf ich als Mieter die Miete mindern?
Natürlich sollte im Falle eines Schadens oder eines Mangels nicht sofort die Miete gemindert werden. Der erste Schritt als Mieter sollte für dich immer die Kommunikation mit deinem Vermieter sein. Teile ihm den Schaden mit, damit er diesen beseitigen kann. Dafür setzt du am besten ein Schreiben auf, in dem du deinem Vermieter auf den bestehenden Mangel hinweist und ihn bittest, diesen innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Eine Minderung ist eher als eine Art Druckmittel zu sehen, wenn dein Vermieter den Schaden nicht fristgerecht beseitigt.
Gründe für eine Mietminderung gibt es so einige. Wichtig ist, dass du die Wohnung nicht mehr so wie vereinbart nutzen kannst, du in deinem Wohnen also eingeschränkt bist. Hier kommt es weiterhin darauf an, wie lange dieser Mangel besteht. Handelt es sich nur um einen kurzen Zeitraum fällt die Minderung anders aus, als bei einem dauerhaften Zustand. Einige Gründe können laute Nachbarn, undichte Fenster, Schimmel und Ungeziefer, oder aber ein Wasserschaden und undichte Fenster sein.
Es gibt aber auch Gründe, aus denen du die Miete nicht mindern darfst, wie z.B. ein tropfender Wasserhahn oder eine defekte Glühbirne. Die Mängel werden auch “unerhebliche Mietmängel” genannt.
Wenn der Mangel schon bei der Anmietung ersichtlich war oder hätte erkannt werden können, ist es auch schwierig, die Miete zu mindern. Wenn du zum Beispiel alte Fenster in der Wohnung hast, auf die dich dein Vermieter hingewiesen hat, kannst du das nicht als Mangel angeben. Hat dein Vermieter diesen Mangel allerdings verschwiegen, hast du die Möglichkeit, ihn darauf hinzuweisen und die Miete zu mindern.
Wie hoch darf die Minderung ausfallen?
Genau wie für die Gründe für eine Mietminderung, gibt es auch für die Höhe der Mietminderung keine genauen Vorgaben. Wenn du als Mieter Wohnung gar nicht mehr nutzen kannst, brauchst du keine Miete mehr zu zahlen. Hierbei musst du einschätzen, inwieweit du in deinem Wohnen eingeschränkt bist. Wichtig ist die Anzahl der betroffenen Räumlichkeiten und wie viel Prozent der Wohnung für dich nicht mehr nutzbar sind. Eventuell wird die nicht nutzbare Fläche durch die verstärkte Nutzung anderer Räume ausgeglichen.
Allgemeine oder pauschale Angaben sind unmöglich zu machen, außer bei einer kleineren Wohnfläche. Ist die Wohnfläche 10% kleiner als vereinbart, hast du als Mieter das Recht, die Miete um 10% zu senken.
Wenn ein Raum nicht nutzbar ist, wird dieser in Relation zu den anderen, noch nutzbaren, Räumen der Wohnung gesetzt. Auch wenn es verlockend erscheint, helfen Mietminderungs-Tabellen nicht unbedingt weiter. Hier werden lediglich Einzelfälle geschildert, die keine wirkliche Richtlinie darstellen. Tatsächlich kommt es im Falle eines Falles immer zu einer individuellen Beurteilung der gesamten Umgebung. Wenn die Heizung z.B. im tiefsten Winter ausfällt, hat dies andere Auswirkungen, als würde sie im Frühjahr oder Herbst ausfallen.
Zahlst du 600 Euro Miete und willst diese um 15% mindern, rechnest du wie folgt:
600 / 15 x 100 = 90
Im Idealfall kommt es aber zu einer Einigung zwischen dir und deinem Vermieter.
Wenn du herausgefunden hast, wie hoch die Minderung ausfallen darf, gehst du von der Brutto-Miete (Kaltmiete + Nebenkosten) aus.
In diesem Fall minderst du die Miete um 90€. Doch hier ist Vorsicht geboten: Setzt du die Minderung zu hoch an, droht eine Kündigung durch den Vermieter. Hier kannst du die Minderung fürs erste niedriger ansetzen und deine Mietzahlungen unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen.
Wie teile ich die Minderung dem Vermieter mit?
Auch, wenn es offensichtlich und trivial erscheint – du musst die Gründe für eine Mietminderung und auch deren Höhe deinem Vermieter mitteilen. Ist es sehr dringend, wie z.B. bei einem Wasserschaden, musst du ihn auf dem schnellsten Weg kontaktieren. Ist es weniger dringend, wie z.B. bei Lärmbelästigung durch Bauarbeiten, reicht eine Mail oder ein Brief. Damit du später keine Probleme bekommst, solltest du deinen Vermieter per Einschreiben mit Rücksendeschein benachrichtigen oder per Fax mit Empfangsbestätigung. Ebenso solltest Du eine realistische Frist zur Instandsetzung geben.
Als Mieter hast du das Recht, die Miete ab dem Tag der Mangelanzeige zu mindern. Wie du so ein Schreiben formulierst, bzw. wie dieses auszusehen hat, liest du hier. Eine kommentarlose Minderung der Miete kann zu einer Kündigung führen. Die Miete kann auch nicht rückwirkend gemindert werden, wenn du deinen Vermieter nicht sofort informierst und den Mangel über Wochen in Kauf nimmst.
Wichtig ist auch, dass du den Mangel ganz genau und so spezifisch wie möglich benennst. Die Beschreibung “Schimmel in der Wohnung” ist nicht gerade aussagekräftig. Am besten benennst du das Zimmer und wo genau sich dort der Schaden befindet, dazu noch Infos was genau für ein Schaden da ist wie groß dieser ist. Sei hier so genau wie möglich als zu unspezifisch. Zum Beispiel: “Schimmelfleck im Wohnzimmer, ca. 5cm oberhalb der Heizung mit ca. 15cm Durchmesser”.
Mängel selbst beseitigen?
Natürlich hast du als Mieter das Recht, den entstandenen Mangel auch selbst zu beseitigen, wenn dein Vermieter trotz Hinweisen den Mangel nicht behebt. Die anfallenden Kosten (z.B. durch Handwerker) kannst du dir durch den Vermieter erstatten lassen. Beachte hier, dass die Beseitigung des Schadens in angemessener Art und Weise erfolgt. Wenn es z.B. ein undichtes Fenster gibt, ist es nicht angebracht, das komplette Fenster auszutauschen. Wenn du nicht warten willst, kannst du den Mieter auch auf einen Kostenvorschuss verklagen, dazu sollte es nach Möglichkeit aber nicht kommen.
Fazit?
Gründe für eine Mietminderung gibt es viele und auch ebenso viele Meinungen dazu, wie hoch diese ausfallen darf. Wenn du die Miete minderst, setz dich vorher am besten mit einem Spezialisten zusammen, der sich in der Materie gut auskennt.
Bei Housy wird dir dein zukünftiger Vermieter garantiert keinen Stress machen und du findest hier deine Traumwohnung – ganz ohne Mängel und Macken.
