Raymond Naseem
Sebastian Melchert1) Wozu dient die Mietkaution?
Die Mietkaution ist grundsätzlich zum Schutz der Vermieter eingeführt worden. Die dürfen bis zu drei Nettokaltmieten und bei pauschalisierter Nebenkostenabrechnung auch voraussichtliche Aufwendungen für drei Monate veranschlagen. Es ist eine Absicherung deines Vermieters, wenn du Reparaturen nicht gemacht hast, die Miete nicht zahlst oder nach dem Auszug die Nebenkostenabrechnung noch nicht durch ist.
Aber Achtung: Diese Kaution ist also keinesfalls dazu gedacht, ausschließlich die regelmäßigen Mietzahlungen abzudecken. Warum wir das an dieser Stelle erklären? Ganz einfach. Du kannst nicht davon ausgehen, dass du in den letzten drei Monaten keine Miete mehr bezahlen musst. Wenn Tom zum Herbstsemester im Oktober eine neue Bude in Berlin gefunden hat, heißt das nicht, dass er ab Juli die Mietsicherheit einfach „abwohnen kann“. Schließlich ist noch nicht klar, was für die Kautionsrückzahlung überhaupt übrigbleibt, nachdem die Kosten abgezogen sind.
2) Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Eine Mietkaution bezieht sich immer unmittelbar auf das Vertragsverhältnis und das Objekt – die Wohnung. Die musst du beim Auszug in vermietbarem Zustand wieder übergeben. Außerdem müssen sämtliche direkten und indirekten Kosten bezahlt sein. Dann wirst du die Mietkaution zurückbekommen. Hier die legitimen Gründe, die für eine verzögerte Kautionsrückzahlung sorgen können:
3) Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten und Reparaturen
Ist irgendwie eine Selbstverständlichkeit, dass du die Nägel aus den Wänden ziehst, gebohrte Löcher dichtkittest, die Wände wieder weiß streichst, Rückstände vom Boden entfernst und was einem sonst noch alles ins Auge fällt. Mach das lieber rechtzeitig. Ist die Bude erst mal ausgeräumt und „nackt“, sieht man es sowieso. Aber schau zuvor in den Mietvertrag. Denn: Für anfallende Renovierungen – normale Abnutzung – kann der Vermieter die Kaution nur einbehalten, wenn’s drinsteht, dass du die durchführen müsst. Spätestens nach der erfolgten Vorabnahme hast du Zeit, die im Übergabeprotokoll vermerkten Instandsetzungsarbeiten zu erledigen. Dieses Protokoll muss übrigens von beiden Seiten unterschrieben sein – also vom Mieter und Vermieter. Nicht zu vergessen, dass das bei Beschädigungen anders aussieht. Hat Tom bei einer langen Party die Wohnzimmertür kaputtgetanzt oder die Toilettenbrille aus der Verankerung gerissen, muss er die bezahlen. Punktum. Macht er das nicht, wird er weniger von seiner Mietkaution zurückbekommen.
4) Miete nicht gezahlt?
Bei Mietrückständen wird es keine großartigen Diskussionen geben. Hast du die Miete nicht gezahlt, kann der Vermieter die Kautionsrückzahlung um den gleichlautenden Betrag reduzieren. Schlicht und ergreifend. Knifflig wird es allerdings, wenn du während der Mietzeit eine Mietminderung gemacht hast, die aber in Höhe oder Begründung vom Vermieter nicht anerkannt wurde. Üblicherweise wird er die Mietminderung als Mietrückstand definieren, sie nun also seinerseits nachträglich einbehalten.
Kurz nach dem Tom eingezogen war, funktionierte bei der Dusche das warme Wasser nicht mehr. Ist ja ganz nett, mal kalt zu duschen. Aber auf Dauer wird’s nervig. Er hatte seinen Vermieter darauf hingewiesen. Lange Zeit passierte nichts. Also machte Tom für zwei Monate eine Mietminderung um 30 %. Die wurde aber vom Vermieter nicht anerkannt, dem erschien der Abzug viel zu hoch. Das Resultat: Der Vermieter erklärte den Betrag als Mietschulden und behielt ihn bei der Kautionsrückzahlung ein. Nicht selten, dass solche Fälle beim Anwalt landen. Genau den solltest du befragen, besser noch ist es, rechtzeitig einen einvernehmlichen Kompromiss zu finden.
5) Betriebskostenabrechnung muss vor der Kautionsrückzahlung erst vorliegen
Zu den durch die Kaution abgesicherten Aspekten gehören auch die Nebenkosten. Eigentlich sind die der Hauptgrund, weshalb Mieter oftmals lange auf die komplette Kautionsrückzahlung warten müssen. Der Grund ist simpel und nachvollziehbar: Zum Zeitpunkt des Auszugs liegt die Nebenkostenabrechnung noch nicht vor. Häufig warten die Vermieter mit der Kautionsrückzahlung, bis die Betriebskostenabrechnung durch ist.
6) Und in welcher Höhe?
Immer nur in der Höhe der noch realistisch erwartbaren, offenstehenden Kosten. Ganz plakativ: Steht lediglich eine Monatsmiete offen, der gesamte Rest ist aber erledigt, dann musst du den verbleibenden Rest der Mietkaution zurückbekommen – und zwar in einem angemessenen Zeitraum und inklusive der erwirtschafteten Zinsen.
7) Wie lange dauert es, bis Ausziehende die Mietkaution zurückbekommen?
Logo, eigentlich erwartest du, dass das Geld inklusive Zinsen schnellstmöglich auf deinem Konto landet. Schon denkt man sich: Wenn ich raus bin und etwaige Reparaturen abgehakt sind, ist doch für die Kautionsrückzahlung alles paletti. Wenige Tage anschließend kann ich doch die Mietkaution zurückbekommen. Leider nein. Das kann durchaus mal bis zu einem halben Jahr und länger dauern. Der Grund: Der Gesetzgeber räumt dem Vermieter die sogenannte Prüffrist ein. Er kann also vor der Kautionsrückzahlung sorgfältig feststellen, ob sämtliche Forderungen beglichen sind. Für den sauberen Schnitt muss erstmal alles erledigt sein.
Du hast noch keine neue Wohnung? Hier erfährst du mehr über die Kriterien zur Wohnungsübergabe.
8) Wie weit darf die Kautionsrückzahlung herausgezögert werden?
Sind Reparaturen bei Endabnahme und Schlüsselrückgabe nicht in vollem Umfang erledigt, wird üblicherweise der Vermieter die Reparaturen bei Handwerksfirmen in Auftrag geben. Die Kautionsrückzahlung wird sich hinauszögern. Das musst du vor dem Hintergrund verstehen, dass die Kosten bis zur Erledigung nur geschätzt werden können und noch keine definitive und gegenrechenbare Handwerkerrechnung vorliegt.
9) Ab wann sollte ich den „offiziellen Weg“ einschlagen?
Ab mindestens drei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses, kannst du zumindest einen Teil der Kautionsrückzahlung erwarten. Den Vermieter forderst du schriftlich dazu auf. Idealerweise forderst du die gesamte ausstehende Summe inklusive der aufgelaufenen Zinsen an. Ist der Vermieter anderer Meinung, muss er sich nun umgehend erklären. Tatsache bleibt: Sind keine Mietrückstände mehr vorhanden und die Reparaturen erledigt und ausgeglichen, kann nur noch eine Teilsumme zeitweilig einbehalten werden. Eben die erwartbaren Betriebskosten. Den Rest gilt es, umgehend auszuzahlen.
Wie wünschen euch ein rundum gutes und korrektes Verhältnis mit eurem Vermieter und viel Erfolg bei der zügigen Kautionsrückzahlung aus dem ehemaligen Mietvertrag. Der Idealfall ist es, wenn beide Parteien super zueinander passen. Mit unserem Matching-Verfahren bei Housy bieten wir euch dafür die bestmöglichen Voraussetzungen. Viele Grüße aus Berlin!
