Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Woran erkenne ich, ob eine Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist?

Zuallererst sollte deine Nebenkostenabrechnung natürlich gut aufgeschlüsselt und alle Punkte sichtbar aufgelistet sein. Auch solltest du prüfen, ob wirklich alles richtig ausgerechnet wurde, denn gerade bei ungeraden und krummen Summen schleichen sich gerne kleine Fehler ein. Klingt trivial, aber schaue auch, ob wirklich nur Sachen abgerechnet wurden, die auch erbracht wurden. Wenn in deiner Abrechnung “Gartenpflege” steht und du aber auf einen betonierten Hof schaust, kann das nicht stimmen. Oft taucht auch ein Begriff wie “Sonstige Kosten” auf – hier solltest du genau hinsehen, welche Kosten abgerechnet werden. Hier tauchen z.B. Punkte wie “Wartung der Brandmeldeanlage” auf. Bei allen aufgelisteten Punkten muss es sich um laufende, immer wieder entstehende Kosten handeln. Alles andere darf nicht abgerechnet werden.

Welche Fehler können auftreten:

Formelle Fehler

Formelle Fehler in deiner Betriebskostenabrechnung sind dann gegeben, wenn der Mindestinhalt fehlt. Das kann z.B. ein fehlender oder ein falscher Abrechnungszeitraum sein. Oder auch, wenn die Abrechnung verspätet ist, die Zusammenstellung der Gesamtnebenkosten fehlt oder die gesamte Abrechnung undurchsichtig und nicht nachvollziehbar ist. Es kann auch sein, dass die Nebenkostenabrechnung, oder darin aufgeführte Punkte, gar nicht im Mietvertrag auftauchen. Alle Punkte, die dein Vermieter in der Abrechnung aufführt, muss auch im Mietvertrag benannt werden. Nennt er diese nicht, sind sie als unwirksam zu betrachten.

Verspätete Abrechnung oder falscher Abrechnungszeitraum

Rechnet dein Vermieter einen Zeitraum ab, der mehr als zwölf Monate beträgt? Gerade bei einem Mieterwechsel muss er für den Vormieter und für den Nachmieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Da dies mindestens eine Zwischenablesung führt, bedeutet das einen Mehraufwand für deinen Vermieter, den einige nicht betreiben wollen. Deshalb nehmen sie die übrigen Monate in die nächste Abrechnung auf. Das ist formell jedoch nicht richtig und du hast das Recht, dem zu widersprechen. Ein Abrechnungszeitraum muss immer zwölf Monate betragen, dabei ist es aber egal, welche Monate der Vermieter abrechnet. Es dürfen aber auch nur Kosten auftauchen, die tatsächlich in diesem Zeitraum entstanden sind.

Unzulässige Kosten

Manche Kosten, die in der Abrechnung auftauchen, sind gar nicht zulässig. Dazu zählen z.B. Verwaltungskosten, also beispielsweise Porto, Zinsen, Bankgebühren etc.. Diese musst du nicht zahlen, auch wenn es im Mietvertrag steht. Führt dein Vermieter Reparaturen auf, ist dies ebenfalls nicht zulässig – diese sind nicht deine Sache. Auch Kosten für die Gartenpflege sind infrage zu stellen – wenn diese Kosten immer wieder auftauchen, bewegt sich dein Vermieter im grünen Rahmen. Wurde der Garten aber neu angelegt und du sollst die Kosten dafür tragen, ist dies nicht zulässig. Bei Wartungskosten ist Vorsicht geboten: An und für sich sind diese zulässig, z.B. für die Instandhaltung eines Fahrstuhls.

Leerstehende Wohnungen

Bei der Nebenkostenabrechnung müssen alle Wohnungen im Haus an den Gesamtkosten beteiligt werden, auch die die eventuell leer stehen. Hier muss der Eigentümer die Kosten anteilig tragen. Wenn in deiner Abrechnung nun plötzlich eine geringere Quadratmeteranzahl auftaucht, als letztes Jahr, liegt es vielleicht daran, dass dein Vermieter nur die vermieteten Wohnungen abrechnet, um sich so Kosten zu sparen.

Fehler bei den Heizkosten

Bei den Heizkosten ist dein Vermieter verpflichtet, mindestens 50% nach Verbrauch umzulegen. Deshalb sollte er deine Wohnung mit geeigneten, guten Messgeräten ausstatten. So wird eine verbrauchsorientierte, genaue Abrechnung garantiert. Eine Heizkostenpauschale ist nur in seltenen Ausnahmen, wie z.B. Hotels oder Studentenwohnheimen gestattet. Vom Verbrauch unabhängige Inklusivmieten sind ebenso unzulässig.

Anfallende Kosten für Strom, Wartung der Heizungsanlage, Kehrgebühren und auch die Verbrauchserfassung können in der Heizkostenabrechnung umgelegt werden. Musste die Anlage repariert werden, darf dein Vermieter diese Kosten nicht aufführen. Ist die Abrechnung also ungewöhnlich hoch, frag am besten deinen Vermieter.

Abrechnung unzulässiger Kosten

Es klingt offensichtlich, aber dein Vermieter darf nicht alle Kosten auf dich als Mieter umlegen. Hier ist ebenfalls wichtig, was dein Mietvertrag sagt. Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören Verwaltungstätigkeiten, aber auch Instandsetzungsmaßnahmen. Dazu zählen auch Kosten zur Ungezieferbeseitigung oder allgemein alle einmalig anfallenden Kosten.

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Recht auf Belegeinsicht

Dir erscheinen einige Kosten zu hoch oder die Abrechnung ist im allgemeinen undurchsichtig? Dann hast du das Recht, alle Belege im Original anzusehen, vor allem, wenn die Abrechnung trotz durchsichtiger Angaben zu hoch erscheint. Hier kann sich z.B. herausstellen, dass dein Vermieter nicht wirtschaftlich handelt. Dein Vermieter ist allerdings dazu verpflichtet, das Geld nicht wahllos auszugeben, sondern Preise zu vergleichen und keine unnötigen Kosten zu erzeugen. Dies fragst du ganz einfach mithilfe eines Betriebskostenspiegels ab.

Wie reagierst du auf solche Fehler?

So eine Nebenkostenabrechnung ist manchmal ganz schön kompliziert, auch für deinen Vermieter. Wenn du Fehler oder Ungenauigkeiten entdeckst, weise ihn freundlich darauf hin, damit er dies fristgerecht korrigieren kann. Achte auch darauf, dass dein Vermieter wirklich nur laufende Kosten abrechnet.

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