Eine Wohnung vermieten an…(Diese Sonderfälle sollten Sie kennen)

1. Wohnung vermieten an eine WG

Eine Wohnung vermieten an eine WG hört sich auf den ersten Blick nach viel Aufwand an. So ein Mietvertrag für eine WG kann ganz schön trickreich sein, vor allem wenn diese neu gegründet wird. Für Sie als Vermieter gibt es drei Optionen, wie der Mietvertrag aussehen könnte:

1.1. Es gibt einen alleinigen Hauptmieter

Einer der neuen Bewohner wird alleiniger Hauptmieter, alle anderen Mitbewohner sind Untermieter. Dieses Mietverhältnis bietet einige Vor- und Nachteile. Der Hauptmieter hat alle Rechte und Pflichten eines Mieters. er ist derjenige, der haftet, wenn sich die Untermieter schuldhaft machen, wenn es nicht anders im Untermietvertrag festgehalten wurde. Wenn einer der Untermieter die Miete nicht zahlt, muss der Hauptmieter trotzdem für die volle Miete aufkommen. Der Hauptmieter hat auch das Recht, den Untermietern zu kündigen, wenn er sich an die rechtlichen Bestimmungen hält. Zahlt der Hauptmieter die Miete nicht, so können Sie als Vermieter allen Bewohnern kündigen.

1.2. Alle sind Hauptmieter

Wenn alle Bewohner als Hauptmieter gelten, haben sie Ihnen als Vermieter gegenüber alle normalen und gängigen Pflichten. Sie als Vermieter müssen alle Schreiben, wie z.B. Nebenkostenabrechnungen und Co. immer an alle Bewohner richten. Zudem haften alle Mieter gesamtschuldnerisch. Wenn also einer der Mieter nicht zahlt, haben Sie die Möglichkeit, von einem beliebigen Mieter der WG diese einzufordern, allerdings nicht von mehreren gleichzeitig. Doch was, wenn einer der Mieter ausziehen will? Hier ist es (auch für Sie als Vermieter) sinnvoll, eine Nachmieterregelung zu vereinbaren, bzw. diese im Vertrag zu verankern.

1.3. Es gibt keinen Hauptmieter

Bei dieser Variante schließen Sie mit jedem Mieter einzeln einen Vertrag ab. Sie als Vermieter müssen hier auch die Nebenkosten mit jedem Mieter einzeln abrechnen, oder diese einfach pauschal abrechnen. Hier müssen sich die Mieter auch nicht selbst um einen Nachmieter kümmern, das obliegt ihrer Entscheidung.

Egal, an wen Sie vermieten: Die Bonitätsprüfung ist wichtig. Lesen Sie hier mehr zu diesem Thema! 

2. Wohnung vermieten an Verwandte

Eine Wohnung vermieten an Verwandte kann ganz schön trickreich sein. Vor allem wenn Sie etwas weniger als die eigentliche Miete verlangen wollen, kann es steuerliche Nachteile geben. Hier gilt für Sie die sogenannte “66-Prozent-Regelung”. Diese besagt, dass Sie als Vermieter mindestens 66% der ortsüblichen Miete verlangen müssen, um keine Nachteile zu haben. Die Ortsübliche Miete können Sie ganz einfach hier ermitteln.

Wenn eine Wohnung Vermieten, müssen Sie diese Einnahmen selbstverständlich versteuern. Wenn die Miete 66% oder mehr beträgt, so können die Kosten abgesetzt werden. Sie als Vermieter haben die Möglichkeit, alle Werbungskosten steuerlich geltend zu machen. Verlangen Sie weniger, können diese Kosten lediglich anteilig geltend gemacht werden. Wichtig ist, dass diese 66% für die Warmmiete gelten und nicht für die Kaltmiete. Also: Es zählt die ortsübliche Kaltmiete, hinzu kommen die Kosten der Betriebskostenabrechnung.

Sie wollen sie Wohnung komplett kostenfrei vermieten? Dann sollte klar sein, dass Sie keinerlei Kosten steuerlich absetzen können.
Einen Sonderfall stellen Mietverträge auf Zeit für Sie dar. Hier müssen Sie dem Finanzamt rechnerisch belegen, dass Sie trotz geringerer Miete Gewinn erwirtschaften werden. Sollte sich hier kein Gewinn ergeben, gibt es keine steuerlichen Vorteile.

Beim Mietvertrag gelten keine gesonderten Regelungen. Es kann höchstens sein, dass das Finanzamt Ihren Mieter überprüft, ob dieser sich die Wohnung leisten kann.

Vermieten einer Wohnung an Verwandte – Überblick

Sie vermieten zum ersten Mal? Hier finden Sie unsere Checkliste zur Vermietung Ihrer Wohnung! 

3. Vermieten an Personen, deren Hauptwohnsitz im Ausland liegt

Eine Wohnung vermieten an Personen, deren Hauptwohnsitz im Ausland liegt, stellt an und für sich kein Problem für Sie als Vermieter dar. Rechtlich gesehen gibt es auch keine Unterschiede. Dennoch fragen Sie sich vielleicht, ob ein Mietvertrag in deutscher Sprache ausreicht und welche Unterlagen Sie einfordern sollten.

Genau wie bei anderen gilt auch hier die Regel, dass Sie sich so gut wie möglich über die potenziellen Mieter informieren sollten. Doch die Mietersuche, bzw. deren Überprüfung kann eine aufwändige Arbeit darstellen, die viel Zeit in Anspruch nimmt. Bei Housy wird Ihnen diese Arbeit abgenommen. Hier kriegen Sie noch mehr Tipps, wie Sie den perfekt passenden Mieter finden.

Wichtig ist, dass Sie sich die Identität des Mieters mit Personalausweise oder Reisepass bestätigen lassen, ebenso wie die Aufenthaltsgenehmigung. Bei ausländischen Mietern können Sie sich anstelle der Schufa-Auskunft eine Bank-Referenz verlangen, am besten von einem deutschen Bankkonto, wenn dieses vorhanden ist. Ebenso haben Sie die Möglichkeit, sich einen Einkommensnachweis oder eine Auskunft über das aktuelle Beschäftigungsverhältnis einzuholen. Zusätzlich haben Sie auch die Möglichkeit, sich ein Referenzschreiben eines bisherigen Vermieters oder der betreuenden Stelle einzuholen.

Versteht Ihr zukünftiger Mieter die deutsche Sprache nicht, sind Sie nicht verpflichtet, den Mietvertrag zu übersetzen. Hier ist es die Aufgabe des Mieters, einen Übersetzer mitzubringen. Auch während des Mietverhältnisses gilt die Regel, dass alle Dokumente in deutscher Sprache einzureichen sind.
Genau wie bei anderen Mietern dürfen Sie auch hier nur die Kaution verlangen. Zusätzliche Kosten sind nicht gestattet.

Befristeter Aufenthalt

Doch was, wenn die Aufenthaltsgenehmigung nur befristet ist, wie z.B. bei Studierenden, die nur ein oder zwei Semester bleiben? Hier klären Sie am besten ab, wie lange der Aufenthalt geplant ist und aus welchem Grund der Mieter sich in Deutschland aufhält. So kann ein genauer Zeitraum für das Mietverhältnis abgesteckt werden. Zudem lohnt es sich, eine Pauschalmiete zu vereinbaren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es an und für sich keine Unterschiede zwischen deutschen und ausländischen Mietern gibt. Ihr eigener persönlicher Eindruck entscheidet über das Mietverhältnis. Anders als bei WGs über bei Verwandten sind keine Besonderheiten zu beachten.

Eine Wohnung vermieten bedeutet oft viel Aufwand. Ersparen Sie sich zahlreiche Anfragen und Massenbesichtigungen und finden Sie bei Housy den richtigen Mieter in nur drei Schritten. Das spart nicht nur Zeit, sondern bewahrt Sie auch vor einer Email-Flut, durch die Sie sich durchkämpfen müssen.

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