Mietrechtsanpassungsgesetz – was sich 2019 für Vermieter ändert

Beim Mietrechtsanpassungsgesetz geht es um Maßhalten

Die absetzbaren, auf die Mieter abzuwälzenden Kosten und speziell nach Sanierungen massiven Mieterhöhungen sollen mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz spürbar reduziert werden. Die politische Absicht in der Vergangenheit war sicherlich löblich. Statt mit durchgetretener Bremse die Preissteigerungen zu verlangsamen, hat die Mietpreisbremse allerdings exakt das Gegenteil bewirkt. Motiviert durch die Aussicht auf langfristig hohe Renditen, kam der eine oder andere Immobilienspekulant auf die findige Idee, die Bestandsimmobilien – wenigstens auf dem Papier – hochwertig zu sanieren. So ließen sich die gesamten Investitionen fremdbezahlen. Damit das nicht passiert, zieht der Bundesrat per Mietrechtsanpassungsgesetz die Daumenschrauben spürbar an.

Deckelung von Modernisierungsmieterhöhungen

Bisher durften Vermieter wohnwertverbessernde und energetische Sanierungen nach der bisherigen Regelung mit bis zu elf Prozent pro Jahr als sogenannte Modernisierungsmieterhöhung auf die Miete aufschlagen. Mit Einführung der Novelle wird diese Höhe laut Mietrechtsanpassungsgesetz auf acht Prozent jährlich gedeckelt. Sicherlich ist das für Spekulanten spürbar schmerzhaft. Sie, als seriöser und moralisch verantwortlicher Vermieter, wird das nicht betreffen, zumal Sie Renovierungen als notwendigen Werterhalt für Ihr Eigentum durchführen und darauf achten, dass die Miete auch weiterhin regional marktüblich und leistbar bleibt.

Kappungsgrenze für maßvolle Mieterhöhung

Das nächste Stichwort im novellierten Mietrechtsanpassungsgesetz heißt „Kappungsgrenze“. Die besagt, dass Sie künftig die Miete nach einer erfolgten Renovierung per Quadratmeter mit höchstens drei Euro mehr als zuvor veranschlagen dürfen. Das gilt innerhalb von sechs Jahren. Lag die Miete per Quadratmeter bisher unter sieben Euro, darf die im 6-Jahres-Zeitraum nicht mehr als zwei Euro steigen. Das gilt übrigens auch bei finanziell sehr kostspieligen Sanierungsmaßnahmen. Also wieder ein Deckel für unnötige Luxussanierungen, die letztlich auch für Sie als Vermieter zum Nachteil werden können, da hier ein Mechanismus des Wettbewerbs in Gang gesetzt würde, dem man auch als Eigentümer erst mal standhalten muss.

Missbräuchlichen Renovierungsarbeiten wird der Geldbußen-Riegel vorgeschoben

Auch schwarze Branchenschafe haben mit empfindlichen Strafen zu rechnen: Wenn ein Vermieter die Mieter in „missbräuchlicher Weise“ durch Renovierungsarbeiten aus der Wohnung drängt, müssen solche unseriös agierenden Vermieter in Zukunft mit einer satten Geldbuße rechnen. Diese Geldbuße kann eine Höhe von bis zu 100.000 Euro betragen. Eine Maßnahme im Mietrechtsanpassungsgesetz, mit der künftig unterbunden werden soll, dass Bestandsmieter durch ungerechtfertigte Luxussanierungen mit unbezahlbaren Mieten aus dem Mietobjekt getrieben werden. Wir von Housy sind der Meinung, dass auch dieser Aspekt Sie als seriösen Vermieter schützt. Dies bewahrt Sie davor, in Personalunion mit den besagten schrägen Unternehmen gesellschaftlich und moralisch in Sippenhaft genommen zu werden. Wäre ja kurios, wenn Sie aller Welt beweisen müssten, dass Sie mit vernünftig menschlichem Fingerspitzengefühl tätig sind, während andere ihren Ruf durch halbseidige Arbeitsweise schädigen.

Auskunftspflicht zur Vorgängermiete positiv für alle Beteiligten

Ein pragmatischer Missstand, war es, dass Neumieter faktisch gar nicht wirklich beurteilen konnten, ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt war oder nicht. Wie hoch der Mietpreis in der Vergangenheit ausfiel, war ihnen in den meisten Fällen schlichtweg nicht bekannt. Nur in seltenen Fällen hatte die neuen Mieter Kontakt zu auskunftswilligen Vormietern; eine Auskunftspflicht für Vermieter bestand nicht. Vor dem Hintergrund des ohne reale Zahlen nicht durchführbaren Zahlenvergleichs wird 2019 im Mietrechtsanpassungsgesetz eine wesentliche Änderung eingeführt: Der Vermieter ist dazu verpflichtet, den Neumietern die Miete der Vergangenheit zu benennen, sodass ein belastbarer Vergleich überhaupt erst möglich wird. In diesem Zusammenhang eine Besonderheit: Liegt die neue Miete mehr als zehn Prozent über der ortüblichen Vergleichsmiete, muss der Neumieter nicht nachfragen, sondern der Vermieter die Vorgängermiete unaufgefordert mitteilen, ebenso die Gründe, die eine solche Steigerung rechtfertigen sollen.

Eine Absicherung gegen spätere Missverständnisse

Für Sie als Vermieter hat diese Auskunftspflicht keinesfalls Nachteile. Ganz im Gegenteil! Die Höhe der Miete muss ohnehin überprüfbar korrekt berechnet sein. Und wenn Sie die erhöhen, wird es dafür auch einen nachvollziehbaren Grund geben. In diesem Sinne legitimieren Sie den Wohnraumpreis bereits vor dem Einzug des Neumieters. Schließlich haben Sie gemäß Mietrechtsanpassungsgesetz nichts zu verbergen und wollen nicht irgendwann einen nachträglichen richterlichen Bumerang erleben, möglicherweise sogar zu hoch angesetzte Mieteinahmen zurückzahlen. Faktisch heißt das: Durch die Auskunft an Ihren potenziellen Neumieter sichern Sie sich bereits zum Zeitpunkt des Einzugs gegen etwaige rechtliche Auseinandersetzungen wenigstens ein Stück weit ab. Ehrlich sein hilft eben doch.

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Auch die Mietpreisbremse steht vor der Novelle

Vor diesem Hintergrund sind im Laufe des Jahres nach dem Mietrechtsanpassungsgesetz auch die Mietpreisbremse Reformen und Überarbeitungen geplant. Die gilt zwar bereits seit Mitte 2015 in inzwischen mehr als 300 städtischen Kommunen. Kurios nur, dass die Mieten in den bundesdeutschen Metropolen seither ungebremst nach oben geschnellt sind. Schauen wir mal, welche Ideen die Politik noch in den Aktentaschen mit sich herumträgt.

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Grundsteuerreform – das kann schmerzhaft werden

Spannend zu beobachten bleibt – neben dem Mietrechtsanpassungsgesetz und dessen pragmatischem Erfolg – die Entwicklung der Grundsteuer. Klar ist: Aufgrund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes wird bis spätestens 31.12.2019 eine Neuregelung zur Grundsteuerbewertung getroffen. Die Feststellung lautet: Die aktuelle Berechnung der Grundsteuer verstößt gegen das Gleichheitsprinzip, ist also verfassungswidrig. Grund dafür ist, dass die Hebesätze von einem Bundesland zum anderen unterschiedlich sind. Immerhin, die Bewertung per Einheitswert stammt aus den 60er-Jahren. Die damals festgelegte Überprüfung nach jeweils sechs Jahren wurde nie durchgeführt. Also kommt jetzt der Radikalschlag.

Gefährdet die Grundsteuererhöhung Solvenz und Kaufkraft in Großstädten?

Bei Immobilienbesitzern, Vermietern und Mietern herrscht Unsicherheit, zumal keiner genau weiß, was kommen wird. Und ja, die Reform könnte für viele Menschen teuer werden. Vermutlich gerade in den Großstädten und Ballungszentren. Die Prognose sagt, dass gerade in attraktiven Wohnlagen die Grundsteuer massiv ansteigt. Paradox insofern, als in den Metropolen ohnehin immer weniger bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht, die Vermieter sich die Grundsteuer aber von den Vermietern über die Nebenkostenabrechnung wiederholen. Was per Mietrechtsanpassungsgesetz aufzufangen versucht wird, könnte durch die höchstrichterlich angeordnete Neubewertung konterkariert werden.

Fairness first – aber es muss bezahlbar bleiben

Bundesrat, Bundesländer, der Bund der Steuerzahler, der Deutsche Mieterbund, sogar der Naturschutzbund und weitere Organisationen reden sich derzeit die Köpfe heiß, welche Regelung vernünftig – und vor allem fair – sein könnte. Und sicherlich darf niemand in diesem Zusammenhang auch vergessen, dass viele Bestandsmieter sich mit der Monatsmiete so arrangieren, dass es bis zum Ende des Montags so gerade mal reicht. Eine massive Grundsteuererhöhung als Gegenspieler zu Mietrechtsanpassungsgesetz bedeutet zwangsläufig eine ebenso deutliche Mieterhöhung. Das kann schmerzhaft werden, sodass für viele Menschen das Wohnen in Großstädten schlichtweg nicht mehr leistbar ist.

Der Fiskus-Tropfen auf die heiße Grundsteuerbewertung

Einen Eindruck darüber, was da an Mammutarbeit durchgeführt werden muss, bietet die Anzahl der neu zu bewertenden Immobilien und Grundstücke: Es handelt sich um ca. 35 Millionen Objekte! Einher geht damit eine neue Anlage in der Steuererklärung. Zumal insbesondere die komplexeren und dadurch faireren Lösungen nicht einfach von IT-Programmen, sondern nur von realen Menschen durchgeführt werden können, ist zum aktuellen Zeitpunkt nicht mal klar, ob die personellen Ressourcen in den Finanzbehörden auch nur annähernd ausreichen könnten oder mehr den Nimbus „Tropfen auf den heißen Stein“ für sich reklamieren werden.

Fazit

Wir von Housy denken: Es gibt neben dem Mietrechtsanpassungsgesetz sicherlich zahlreiche Stellschrauben, an denen Politik, Vermieter und Mieter gemeinsam drehen können, um Antworten auf den angespannten Wohnungsmarkt zu geben. Zu befürchten ist allerdings, dass eine massive Erhöhung der Grundsteuer in Ballungszentren die Lage vielmehr deutlich verschärft. Diskutieren wir, reden wir, und finden wir Kompromisse, in denen sich eine goldene Mittel für das Grundrecht auf Wohnen widerspiegelt. Gemeinsam mit Ihnen sind wir gespannt auf die weiteren Entwicklungen dieses Jahres.