Raymond Naseem
Sebastian MelchertZügig handeln, aber objektiv bleiben
Zunächst sollten Sie schlichtweg objektiv und sachlich bleiben. Von Ausnahmen abgesehen, werden die Mieter sich die Ankündigung einer Mietminderung sicher überlegt haben. Schließlich ist allen Beteiligten bewusst, dass ein solcher Schritt das Mieter-Vermieter-Verhältnis nicht unbedingt positiv beflügelt. In den meisten Fällen haben die Mieter – und damit die von Ihnen vermietete Wohnung – ein echtes Problem. Der Mieter ist in seinem Wohnumfeld offensichtlich beeinträchtigt. Auf der anderen Seite steht, dass Mängel an der Wohnung – auch dem Wohnumfeld – den Wert des Mietobjekts mindern, also den Wert Ihres Eigentums. Beides also Aspekte, weshalb Sie umgehend tätig werden sollten.
Überprüfung angezeigter Mängel direkt vor Ort
Ihr erster Schritt sollte immer sein, die angezeigten Mängel zu prüfen. Schauen Sie sinnvollerweise direkt vor Ort, ob die Beanstandungen eine Mietminderung rechtfertigen, oder lassen Sie das von der Hausverwaltung bzw. dem Hausmeister kontrollieren. Tatsache bleibt, ist die Wohnung – oder das Haus – nur mit massiven Einschränkungen bewohnbar, hat der Mieter ein Recht darauf, die Miete zu kürzen. Und zwar dauerhaft; solange, bis der Mangel behoben ist. Ein Mietvertrag ist letztlich ein Gewährleistungsvertrag; ist das „Produkt Wohnung“ nicht in Ordnung, ist der ehemals für die „unbeschädigte Ware“ verlangte Preis nicht mehr durchsetzbar. Im Kaufhaus um die Ecke würde man einen Rabatt bekommen. Ein ähnliches Konstrukt, bei dem der Mieter einen solchen Rabatt einfordert, ist die Mietminderung.
Teils paradoxe Verantwortlichkeit der Vermieter
Das für Vermieter bisweilen Paradoxe: Die Verantwortung tragen Sie auch für Umstände, die Sie weder verursacht haben, noch überhaupt zügig beeinflussen können. Sei das die Lärmbelästigung, durch Bauarbeiten oder die Nachbarschaft, wegen der schon mehrmals die Polizei gerufen wurde. Sei es der permanent störende Geruch vom frisch eröffneten Fastfood-Imbiss ein paar Häuser weiter. Weitere Klassiker für eine Mietminderung sind beispielsweise Feuchtigkeit oder Schimmelbefall im Mauerwerk oder der Ausfall der Heizung in der kalten Jahreszeit. Haben Sie den Schaden als Vermieter zu vertreten, sollten Sie ihn unverzüglich beheben lassen und Handwerker beauftragen. Das liegt letztlich in Ihrem eigenen Interesse; schließlich können Schimmel & Co. sich schnell negativ auf den Werterhalt der Immobilie auswirken. Wir haben bereits einen Artikel über das Thema: Wie Sie einen Handwerker finden. Zügiges Handeln ist gefordert. Eventuell können Sie vor diesem Hintergrund in der Ankündigung einer Mietminderung sogar etwas Gutes erkennen: In einem gewissen Sinne ist es eine hilfreiche Information des Mieters.
Korrektes Procedere für die Beweisbarkeit einhalten
Eine Mietminderung muss vom Mieter schriftlich angekündigt werden, andernfalls hätte sie vor keinem Gericht Bestand. Wird ohne schriftliche Aufforderung und Fristsetzung einfach ein geringerer Betrag überwiesen, ist der Mieter in solchen Fällen schlichtweg im Zahlungsverzug. Hat er Sie rechtzeitig auf postalischem Wege informiert, ist schon mal das korrekte Procedere eingehalten. Gleiches gilt für Sie als Vermieter. Sind Sie mit der Mietminderung nicht einverstanden und verstehen sie als rechtlich nicht haltbar, können Sie wiedersprechen; auch das wiederum schriftlich. So wie der Mieter eine Frist zur Mängelbehebung setzt, machen das auch Sie: Fordern Sie den Mieter mit Fristsetzung auf, die ausstehende Miete in voller Höhe zu zahlen, notfalls auch mit dem Hinweis einer möglichen Klage. Das sollte aber nur die Ausnahme darstellen. Passiert nichts und der Widerspruch stößt auf taube Mieterohren, verbleibt vermutlich nur der Gang vor den Richter. Spätestens an diesem Punkt sollten Sie einen Rechtsanwalt hinzuziehen, um nicht aufgrund von Formfehlern vor Gericht zu scheitern.
Ein Blick in die Welt der nicht berechtigten Mietminderung
An dieser Stelle wichtig für Sie zu wissen: Es gibt zahlreiche Umstände, die nicht zu einer Mietminderung berechtigen. Waren die Beeinträchtigungen dem Mieter bei Vertragsunterzeichnung bekannt, beispielsweise die nicht energetischen Fenster, sind die kein anerkannter Grund für eine gekürzte Miete. Zwangsläufig bedeutet das natürlich, dass Sie auch nicht nachweislich angekündet haben dürfen, in einem bestimmten Zeitraum Sanierungsmaßnahmen durchführen zu wollen. Gleiches gilt für Schäden, die der Mieter selbst fabriziert hat. Kein Grund für eine Mietminderung. Stattdessen ist der verpflichtet, die Rechnung des Handwerkers zu bezahlen. Und dann der üblich kuriose Versuch manch leicht problematischer Zeitgenossen, der Bagatellschaden. Eine Tür quietscht, schon seit geraumer Zeit. Da hilft ein Tropfen Öl; Geld gibt’s dafür nicht. Zwar ist es im Sinne aller, dass das Mietobjekt im optimalen Zustand ist. Aber wegen sogenannten Bagatellschäden darf die Miete nicht reduziert werden.
Ein aktuelles Urteil
Gerade ging übrigens ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes durch die Medien. Der Tenor: Keine Mietminderung bei Schimmelgefahr. Laut BGH reicht es keinesfalls, dass ein Umstand eventuell, möglicherweise, vielleicht zu Schimmel führen könnte. Quintessenz des Urteils war, dass aktuelle energetische Bauvorschriften nicht zwangsläufig für Bestandsimmobilien gelten. Ein nicht real vorhandenes Problem ist kein Problem. Also auch kein Anlass für einbehaltene Miete. Mehr zu dem Urteil finden Sie im Spiegel Artikel Keine Mietkürzung bei Schimmelgefahr.
Die moralische Seite zwischen Vermieter und Mieter
Und dann gibt es noch diese besonderen Fälle, wo Sie das Gefühl nicht unterdrücken können, dass der Mieter eine Mietminderung durchzieht, weil er selbst aus irgendwelchen Gründen gerade klamm ist und ihm die Reibung zwischen Daumen und Zeigefinger fehlt. Bisher war er immer zuverlässig, die Miete kam pünktlich. Eigentlich war er für Sie auch aufgrund seines soliden und freundlichen Verhaltens in der Hausgemeinschaft ein Glücksgriff. Sie haben eine Vermutung, aber er spricht das Problem aus Scham nicht aus. Die Situation ist unangenehm und vertrackt. Doch wir sind alle Menschen und eine Lösung muss her. Wir von Housy empfehlen, auf den Mieter zuzugehen und ihm mit Fingerspitzengefühl einen Aufschub zu gewähren. Das wäre dann gewissermaßen der moralische Teil der Gewährleistungspflicht.
Fazit: Gemeinsame Lösungen sind immer die sinnvollsten
Und so lautet unser grundsätzlicher Rat auch, im Sinne der Hausgemeinschaft, Ihrer eigenen Zufriedenheit und für den optimalen Zustand Ihres Eigentums immer das Gespräch mit den Mietern zu suchen. Es gibt so viele Gründe, weshalb eine Mietminderung angekündigt oder durchgeführt wird. Möglicherweise sind die Mieter einfach rechtsunkundig; vielleicht nicht ausreichend kommunikativ oder schlichtweg unsicher. Eventuell ist es aber wirklich im aktuellen Zustand nicht möglich, menschenwürdig zu wohnen; dann muss was geschehen. Viele Probleme sind im Gespräch auf respektvoller Augenhöhe schneller gelöst, als sie auftreten. Mieter und Vermieter wollen und sollen üblicherweise langfristig miteinander klar kommen.
Hier auf Housy.de vermitteln wir Ihnen zielsicher seriöse Interessenten, mit denen Sie Wohnungsleerstand vermeiden.
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