Miete richtig berechnen

Hauptkriterien für die Wohnungsbewertung

Die Hauptkriterien, mit denen Sie als Immobilienbesitzer die Miete richtig berechnen können, ist zunächst das Objekt selbst, also die Art der Wohnung, Größe, Ausstattung und der Zustand sowie die Lage. Für die Ermittlung lohnt es sich, Wohnungen mit vergleichbaren Attributen heranzuziehen. Im Mietspiegel sind die Wohnungsgrößen gestaffelt. Einer der Gründe dafür ist, dass der Quadratmeterpreis für kleinere Wohnung in Relation zu größeren meistens höher ist.

Ausschlaggebend ist auch das Baujahr, also das Datum des Erstbezugs Ihrer Immobilie. Berücksichtigt wird hier die selbstverständliche Abnutzung der Bausubstanz und der jeweilige Entwicklungsstand der Baubranche zur betreffenden Zeit. Nachvollziehbar ist das vor allem vor dem Hintergrund, dass Häuser in heutigen Zeiten weitaus energieeffizienter gebaut werden als beispielsweise in den 70er Jahren. Auch die unterschiedlichsten Materialien und Standards, haben sich im Laufe der Jahrzehnte gewandelt.

Den aktuell gültigen und somit aussagefähigen Mietspiegel erhalten Sie meistens bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung. Der sogenannte „qualifizierte Mietspiegel“ wird nach statistischen Kriterien regelmäßig aktualisiert und stellt die Basis dafür dar, was Sie als Vermieter für den Wohnraum verlangen dürfen. Spielraum ist vorhanden, aber begrenzt. Übrigens: In kleineren Gemeinden existiert teilweise kein qualifizierter Mietspiegel. In solchen Fällen wird auf den „einfachen Mietspiegel“ zurückgegriffen.

Ausstattung

Eine wichtige Rolle bei der Preisfindung per Mietspiegel, um die Miete richtig berechnen zu können, spielt die Ausstattung der Wohnung. Dabei geht es hauptsächlich um Ausstattungsdetails, die Ihre Wohnung vom üblichen Standard abhebt, wodurch sich eine höhere Miete begründen lässt. Bewertet wird hier die Art des Gebäudes, die Ausstattung der Küche und der Sanitärräume, außerdem die Qualität von Bodenbelägen und Türen. Hinzu kommen die Wärme- und Schallisolierung sowie die Heizung und Warmwasserversorgung. Verfügt Ihre Wohnung also beispielsweise über ein Masterbad und ein Gäste-WC, ist zudem mit einer modernen Einbauküche, exklusivem Doppelwaschtisch und hochwertigsten Böden ausgestattet, errechnen sich dadurch entsprechende Zuschläge.

Ein ebenfalls maßgeblicher Aspekt ist die Energiebilanz. Basis dafür ist hauptsächlich das Baujahr der Immobilie, was besonders bei Altbauten wichtig ist. Positiv wirken sich energetische Modernisierungsmaßnahmen aus. Für die Energiebilanz lassen Sie einen Verbrauchsausweis erstellen, für den der Energieverbrauch der letzten drei Jahre herangezogen wird. Ein darüber hinaus gehender Bedarfsausweis können Sie von einem geprüften Energieberater ertellen lassen. Die Miete richtig berechnen, heißt demnach auch, sich den erwartbaren Energiekosten zu widmen. Vielleicht ein wenig kurios, aber Tatsache: Je niedriger der Energieverbrauch, umso höher können Sie die Mietkosten ansetzen.

Als weiterer Faktor fließt die Lage der Wohnung ein, diese hat für den Mietspiegel eine geringere Bedeutung. Weitaus wichtiger ist die Lage am freien Markt, zumal für potenzielle Mieter beispielsweise ein kurzer Arbeitsweg oder die Nähe zu Einkaufszentren, Schulen und vielen weiteren alltagsbestimmenden Einrichtungen sehr wichtig. Potenzielle Interessenten sind bereit, für kurze Wege durchaus mehr Geld zu zahlen. Die Aufteilung der Lagen und des möglichen Lagezuschlags ist bundesweit keinesfalls einheitlich. In Berlin wird unterteilt zwischen einfacher, mittlerer und guter Wohnlage; in Hamburg lediglich zwischen guter und normaler Wohnlage. München toppt die Unterteilung in sechs Stufen von „einfach“ bis „zentral, beste“.

Sie wollen eine Wohnung an eine WG vermieten und wissen nicht, was Sie beachten müssen? Unser Beitrag zum Thema „Sonderfälle der Vermietung“ hilft Ihnen weiter! 

Ein Beispiel

Der Durchschnittswert einer Wohnung mit 60 m² liegt im betreffenden Wohnsegment gemäß Mietspiegel bei einem Quadratmeterpreis von 9 Euro. Die Ausstattung ist ebenfalls durchschnittlich. Bei Neuvermietung dürfen Sie als Vermieter bis zu 20 Prozent über der Vergleichsmiete ansetzen. Das heißt: 9 Euro zzgl. 20 % = 10,80 Euro. Kaltmiete für 60 m²-Wohnung = 648 Euro. Ob der Mietpreis am Markt durchsetzbar ist, wird sich durch Angebot und Nachfrage entscheiden. Aber Achtung! Gilt in der Region die Mietpreisbremse, darf der Preis 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Durchaus sollten Sie sich bei der Vermietung überlegen, ob eine Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete sinnvoll ist. Das Problem: Anschließende Mieterhöhungen müssen Sie wieder mit Vergleichsmieten begründen. Unter dem Strich bedeutet das, dass Sie Erhöhungen erst dann aussprechen können, wenn die Vergleichsobjekte ebenfalls im Preis gestiegen sind.

Miete richtig berechnen: Wichtige Infos zur Mietpreisbremse

Seit Mitte 2015 gilt in über 300 deutschen Städten die Mietpreisbremse. Gebunden sind daran nur Eigentümer von Bestandswohnungen. Neubauwohnungen betrifft diese Regelung nicht. Ebenso davon ausgenommen sind Sie als Vermieter von nachweislich umfassend modernisierten Wohnungen. Als „umfassend“ werden die Maßnahmen definiert, sofern die Investitionen sich in etwa der Höhe eines Drittels für einen vergleichbaren Neubau bewegen. Zudem gilt die Mietpreisbremse nur in Regionen, die von der jeweiligen Landesregierung als sogenannter „angespannter Wohnungsmarkt“ klassifiziert sind. Um die Miete richtig berechnen zu können, benötigen die von der Mietpreisbremse betroffenen Immobilienbesitzer die ortsübliche Vergleichsmiete. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel für die Wohnung vor, lassen sich daraus die Berechnungsfaktoren ableiten. Andernfalls müssen Sie das Objekt von einem Sachverständigen per Gutachten bewerten werden. Die auf dieser Vergleichsbasis definierte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10 Prozent überschreiten.

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