Raymond Naseem
Sebastian MelchertZiele und Novelle
Mietpreisbremse soll bezahlbaren Wohnraum ohne Mietwucher gewährleisten
Vor diesem Hintergrund wurde die Mietpreisbremse installiert. Grundsätzlich festgelegt wird damit, dass bei Wiedervermietung von Wohnungen in Gebieten mit sogenanntem „angespanntem Wohnungsmarkt“ die Miete nicht unverhältnismäßig höher sein darf als in nahegelegenen Regionen. Außerdem sind dort die möglichen Mieterhöhungen auf Basis des Mietpreisspiegels und der durchgeführten Renovierungskosten und Modernisierungsmaßnahmen festgelegt. Mittlerweile ist die Mietpreisbremse seit 2015 in Kraft; richtig funktioniert hat sie bislang nicht. Vielmehr war zu beobachten, dass durch aufwändige und nicht minder kostspielige Modernisierungen angestammte Mieter aus den Wohnungen gedrängt werden sollten.
Aktuelle Reformpläne als marktgerechter Kompromiss
Vor diesem Hintergrund steht das Gesetz aktuell vor einer Novelle, die auch als „verschärfte Mietpreisbremse“ bekannt ist. Offiziell wird die Reform als Mietrechtanpassungsgesetz bezeichnet. Kritiker beanstanden, dass die Änderungen nicht umfassend genug sind. Die Immobilienwirtschaft ist insbesondere deshalb weitgehend zufrieden, zumal die Änderungen weniger umfassend sind, als das in einem zwei Jahre zuvor vorgelegten Entwurf vom ehemaligen Justizminister Heiko Maas der Fall war. Aber was sind diese Änderungen? Und wie gehen Sie als Vermieter damit um?
Obliegenheitspflicht für mehr Transparenz
Hauptaspekt der Novelle ist die verpflichtende Transparenz. Das will sagen: Sie als Vermieter müssen offenlegen, wie hoch die bislang verlangte Miete war, damit überhaupt ein belastbarer Vergleichswert vorhanden ist. Ebenso müssen Sie die Details und Kosten durchgeführter Modernisierungsmaßen belegbar auflisten. Das Besondere im Gegensatz zur bisherigen Mietpreisbremse ist zudem die Obliegenheitspflicht. Das will sagen, dass Sie die jeweiligen Auskünfte vor der Neuvermietung aktiv und nachweisbar erteilt haben müssen. Haben Sie das nicht, entfallen sämtliche Ausnahmeregelungen und die Miete muss im Worst Case auf die Höhe gemäß Mietpreisbremse reduziert werden.
Aspekte, die aktiv offengelegt werden müssen
Zunächst müssen Sie als Vermieter die bisherige Miete offenlegen. Lag die bereits mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete gemäß Mietpreisspiegel, darf diese – auch bei Neuvermietung – nicht erhöht werden. Das Stichwort lautet „Bestandsschutz“. Nächster Punkt ist das Offenlegen von Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten drei Jahre. Außerdem müssen Sie umfassende Modernisierungen plausibel begründen. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 zum ersten Mal vermietet und erstmals genutzt (!) wurden, fallen nicht unter die Vorschriften der Mietpreisbremse. Allerdings nur dann, wenn Sie dieses Datum beweisbar offenlegt. Das bedeutet, es existieren etwaige Möglichkeiten, die Miete inklusive Vorkosten individuell festzusetzen, aber die aktive Auskunftspflicht muss dafür zwingend eingehalten werden, um keine unliebsamen Überraschungen zu erleben. Denn:
Umkehrung der Beweislast ermöglicht qualifizierte Rüge ohne verifizierte Fakten
Im Speziellen bedeutet das eine Umkehrung der Beweislast. Ganz simpel und plakativ ausgedrückt: Werden diese Zahlen und Fakten von Ihnen nicht offen benannt und belegt, liegt die Beweislast – anders als bisher – nicht mehr beim Mieter, sondern beim Vermieter. Die Problematik der Vergangenheit war bislang in nicht wenigen Fällen, dass der Mieter für eine qualifizierte Rüge ebenso qualifizierte Fakten vorlegen musste. Und zu denen gehörte nun mal die Höhe der bisherigen Miete, über die manche Vermieter aber im direkten Gespräch keine Auskunft geben wollten. Positiv für Mieter ist, dass damit das Bitten der Vergangenheit der Vergangenheit angehört.
Modernisierungskosten in der Reform in geringerem Umfang anrechenbar
Die anzusetzende Höhe, plausible Begründung und Umlegung der Modernisierungskosten auf die Miete wurden ebenfalls neu definiert. Können im vorhandenen Konstrukt der Mietpreisbremse 11 Prozent der entstandenen Kosten auf die jährliche Miete umgelegt werden, sollen das künftig nur noch acht Prozent sein. Außerdem kann die Quadratmeter-Miete auf sechs Jahre fixiert nicht mehr als drei Euro steigen. Die Union sieht das anders; demnach soll das nur für fünf Jahre gelten und auch nur in Gebieten, in denen die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“. Also im aktuellen und künftigen Kontext in nahezu allen bundesdeutschen Großstädten und Ballungszentren. Die Rede ist von „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“.
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Praktikabel oder problematisch – wie wird die novellierte Mietpreisbremse durchgesetzt?
Eine vermutlich ganz pragmatische Schwierigkeit sehen alle Beteiligten von Mieter- und Vermieterverbänden bis zu Politik und Öffentlichkeit noch immer in der Umsetzung. Durchsetzen sollen die Mieter ihre Rechte grundsätzlich selbst. Wahrscheinlich ist, dass bei derartig angespanntem Wohnungsmarkt viele Mieter lieber auf eine Auseinandersetzung mit ihrem Vermieter verzichten, statt die Wohnung zu verlieren, woraus sich wiederum ein prekäres Machtverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ergibt. Dennoch ist das im Vergleich mit der vorhandenen Mietpreisbremse für die Mieter kein Nachteil. Es fehlt nur eben eine sinnvolle und machbare Alternative.
Welche Vorteile gibt es?
Auch für Vermieter gibt es Vorteile – es geht um gemeinsame Machbarkeit
Bei all diesen Veränderungen hinsichtlich der Mietpreisbremse könnte leicht der Eindruck entstehen, dass der Fokus auf der Stärkung der Mieter liegt, Ihre Interessen als Vermieter fielen hinter rüber. Dem ist nicht so. Vielmehr soll ein praktikabler Ausgleich konfiguriert werden. Sie profitieren beispielsweise davon, dass Modernisierungskosten in Höhe bis zu 10.000 Euro nach dem neuen Entwurf nicht mehr einzeln aufgeführt, begründet und belegt werden müssen. Zwei Drittel der Kosten können per „vereinfachtem Verfahren“ auf die Miete umgelegt werden.
Die Daumenschraube der Ordnungswidrigkeit
Hauptsächlich sollen sich die neuen Maßnahmen dagegenstemmen, dass Bestandsmieter mit nicht mehr bezahlbaren Mieten – immer die Kombination Kaltmiete, Nebenkosten und Modernisierungskosten – aus ihren Wohnungen getrieben werden. Es geht also darum, dass Grundrecht auf Wohnen nicht den Spekulanten und schwarzen Schafen unter den Investoren zu überlassen. Wer erkennbar ordnungswidrig handelt, begibt sich damit in die Fänge des Wirtschaftsstrafgesetzes. Werden beispielsweise Maßnahmen durchgeführt – oder angekündigt – mit denen die Miete sich verdoppeln oder noch weiter steigen würde, kann das teuer werden: Möglich sind Geldbußen bis zu 100.000 Euro.
Wir von Housy wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Vermietung Ihrer Wohnung!
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