Raymond Naseem
Sebastian MelchertGründe, die zu einer Eigenbedarfskündigung berechtigen
Wenn Sie Eigenbedarf anmelden, haben Sie dafür bestimmt gute und menschlich nachvollziehbare Gründe. Möglich ist die Kündigung wegen Eigenbedarf, wenn Sie die Wohnung für sich selbst, enge Verwandte, Pflegekräfte oder Haushaltshilfen nutzen wollen bzw. müssen. Enge Verwandte in diesem Sinne sind Ehepartner, Kinder, Eltern und Geschwister, auch Ihre Enkel, Nichten und Neffen. Übrigens: Beachten sollten Sie auch diesen Aspekt: Ist Ihnen der bald anstehende Grund für eine etwaige Eigenbedarfskündigung bereits zum Zeitpunkt des Einzugs, also bei Abschluss des Mietvertrags, bekannt, müssen Sie einen entsprechenden Hinweis darauf in den Vertrag aufnehmen. Andernfalls entfällt ihr Recht darauf und Sie können keinen Eigenbedarf anmelden. Also lieber von Anfang an mit offenen Karten spielen.
Eigenbedarfsperson und auch Gründe schriftlich benennen
Im Fachjargon hört sich das dann so an: „In der Eigenbedarfskündigung muss die Eigenbedarfsperson einschließlich des Verwandtschaftsgrades benannt werden.“ Vereinfacht ausgedrückt: Es muss klar sein, wer exakt einziehen wird und wie Sie mit dieser Person verwandt sind. Unbedingt sinnvoll und notwendig ist es, den konkreten Grund zu erklären. Sei es, dass die erwachsenen Kinder wegen einer Scheidung die Wohnung beziehen wollen oder wegen eines Arbeitsplatzwechsels plötzlich Wohnraum benötigen; sei es, dass Sie oder der Lebenspartner pflegebedürftig werden und Sie die Wohnung für eine Pflegekraft benötigen. Selbst, wenn sie lediglich die Kinder oder Enkel näher bei sich haben möchten, ist das ein berechtigter Grund dafür, dass Sie Eigenbedarf anmelden. All das, was die Notwendigkeit konkreter definiert und greifbarer macht, sollten Sie schriftlich aufführen. Fehler im Kündigungsschreiben oder bei der Begründung des Eigenbedarfs können dafür sorgen, dass die Kündigung schlichtweg unwirksam ist.
Kündigungsfristen und Zustelltag bei Anmeldung von Eigenbedarf beachten
Wichtig zu beachten bei der Eigenbedarfskündigung sind die Kündigungsfristen. Gestaffelt sind die nach dem Zeitraum, in dem die Mieter das Mietobjekt bewohnt haben. Waren das weniger als fünf Jahre, beträgt die einzuhaltende Kündigungsfrist mindestens 3 Monate. Bei einem Zeitraum von 5 bis 8 Jahren steigt die Frist auf 6 Monate, bei mehr als acht Jahren auf 9 Monate. Wenn Sie Eigenbedarf anmelden, ist es nicht minder bedeutsam, den korrekten Zustellzeitpunkt einzuhalten und die Zustellung im Fall der Fälle auch belegen zu können. Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingetroffen sein. Sinnvollerweise schicken Sie es per Einschreiben mit Rückschein oder lassen sich die persönliche Übergabe mit Datum quittieren. Schon aus menschlich-moralischen Gründen ist die persönliche Ansprache der Mieter die sinnvollste Variante. Immerhin stehen Sie vor einer faktischen und individuellen Notwendigkeit, die im persönlichen Gespräch für die Mieter zwar unbequem, aber leichter nachvollziehbar und akzeptierbar ist.
Verhältnismäßigkeit und Wohnungsalternativen
Natürlich müssen Sie darauf achten, dass Sie sich nicht rechtsmissbräuchlich verhalten. Andernfalls verlieren Sie Ihr Recht auf die Anmeldung von Eigenbedarf. Negativ ausgelegt werden kann Ihnen, falls zum Zeitpunkt der Kündigung eine andere Wohnung in Ihrer Immobilie frei ist, mit der Sie ebenso den eigenen Wohnungsbedarf abdecken könnten. Und wenn Sie einem Azubi, Schüler oder Studierenden eine Wohnung mit mehr als 100 qm Wohnfläche überlassen wollen, kann das von den Gerichten als sogenannter „Überhöhter Wohnbedarf“ gewertet werden. Resultat wäre in solchen Fällen: Die Eigenbedarfskündigung ist nichtig. In diesem Zusammenhang steht auch der Terminus der Anbietpflicht. Sofern eine vergleichbare Wohnung in Ihrem Bestand vorhanden ist, die zum Ablauf der Kündigungsfrist frei ist oder frei wird, sind Sie verpflichtet, diese den Bestandsmietern anzubieten. Versäumen Sie das, möglicherweise, ist die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam.
Welche Sonderfälle der Vermietung gibt es noch?
Formelle Anforderungen bei Eigenbedarfskündigung penibel beachten
Als Vermieter müssen Sie den Mieter in der Kündigung auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Will der Mieter von diesem Recht Gebrauch machen, ist auch er dabei an Fristen gebunden. Den Widerspruch muss er spätestens 2 Monate vor Mietvertragsende vorlegen. An diese und weitere formelle Vorgaben sollten Sie sich penibel genau halten. Die Problematik ist, dass inhaltliche als auch zeitliche Formfehler nicht nur dazu führen können, dass die Eigenbedarfskündigung als nicht ausgesprochen verstanden wird. Zugleich müssen Sie mit der Tatsache umgehen, dass Mieter bei Formfehlern weder darauf hinweisen noch der Kündigung überhaupt widersprechen müssen. Wie gesagt, eine nicht in sämtlichen Belangen ebenso korrekte wie plausible Kündigung wegen Eigenbedarf ist gar keine Kündigung. Deshalb gibt es für den Mieter auch kein Grund zu widersprechen. Im Zweifelsfall lassen Sie sich besser von einem Juristen beraten und das Kündigungsschreiben wasserdicht überprüfen.
Keine Regel ohne Sonderfälle
Und wie bei jeder Regel existieren selbstverständlich auch in dieser Thematik Sonderfälle. So beispielsweise, wenn Sie mit dem Mieter gemeinsam in einem 2-Familien-Haus wohnen. Die Besonderheit in dieser Konstellation: Sie müssen keine berechtigenden Gründe angeben, wenn Sie Eigenbedarf anmelden. Auf der Kehrseite der Medaille steht, dass die Bestandsmieter längere Kündigungsfristen für sich beanspruchen können; zur normalen Frist werden 3 Monate hinzuaddiert. Was aber, wenn Sie eine vermietete Wohnung gekauft haben? Ein durchaus diffiziles Szenario. Die Mieter unmittelbar auf die Straße zu setzen, ist nicht möglich. Stichwort sind hier zunächst die sogenannten Sperrfristen, deutschlandweit mindestens 3 Jahre. Diese Fristen sind in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. In Berlin beispielsweise beträgt diese Sperrfrist bei Eigentümerwechsel 10 Jahre. Es existieren zahlreiche Sonderregelungen, wobei von den Gerichten häufig auch im Zusammenhang mit Härtefällen sozial verträgliche Einzelfallentscheidungen getroffen werden.
Achtung Falle – Vortäuschung falscher Tatsachen
Mit all diesen Regelungen schiebt der Gesetzgeber dem Missbrauch der Eigenbedarfskündigung einen Riegel vor. Leicht denkbar, dass man unliebsame Mieter mit vorgetäuschtem Eigenbedarf aus der Wohnung rauskriegen will. Das ist definitiv nicht zulässig, und wir von Housy können Sie davor nur eindringlich warnen. Wird im Nachhinein festgestellt, dass Sie die ehemaligen Mieter getäuscht haben, kann das ziemlich teuer werden. Solch ein Verhalten wird als Betrug gewertet; die Geschädigten können Schadenersatz für die entstandenen Kosten des Umzugs, die Einrichtung des neuen Wohnraums, für eine aktuell höhere Miete und weitere Aufwendungen verlangen. Statt sich aufs rechtlich fragwürdige Glatteis zu begeben, nutzen Sie in solchen Fällen lieber den Weg der außerordentlichen Kündigung.
Den Mieter bei der Suche nach einer Alternative unterstützen
So, wie wir Sie als verantwortliche Vermieter einschätzen, gehen wir davon aus, dass Sie eine für alle Beteiligten möglichst sozial verträgliche und praktikabel machbare Lösung finden werden. Vielleicht gibt’s eine bezahlbare Wohnung, die Sie über Ihre Kontakte zu uns als Alternative vermitteln können? Wir wünschen Ihnen bei Ihrem Vorhaben eine glückliche und komplikationslose Hand und ein weiterhin gutes Verhältnis zu Ihren Mieten.
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Bitte beachten Sie: Bei diesen Informationen handelt sich nicht um eine Rechtsberatung, zumal wir dazu weder berechtigt noch befähigt sind. Insofern können die oben aufgeführten Aspekte lediglich eine gedankliche Hilfestellung sein. Für juristisch belastbare Fakten und Formulierungen empfehlen wir die Kontaktaufnahme mit Rechtsanwälten oder Vermieter- bzw. Mietervereinen.
Hier auf Housy.de vermitteln wir Ihnen zielsicher seriöse Interessenten, mit denen Sie Wohnungsleerstand vermeiden.
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