Mieterwechsel – das müssen Sie wissen

Vor dem Auszug – was ist wichtig?

Sämtliche Details der Wohnungsübergabe dokumentieren

Die Basis für eine vernünftige Abwicklung beim Mieterwechsel sind gleich mehrere Formulare: der Mietvertrag, das Wohnungsübernahmeprotokoll und letztlich das Vorabnahme- und Wohnungsübergabeprotokoll. Diese Unterlagen sollten Sie sowohl bei der Vor- als auch Endabnahme der Wohnung zur Hand haben. Dabei geht’s zunächst um ganz pragmatische Aspekte, die darin dokumentiert sind. Wie viele Schlüssel haben Sie dem Mieter überlassen und wie viele übergibt er Ihnen? Sind das die Originalschlüssel oder wurden einer oder mehrere nachträglich angefertigt? Vollkommen menschlich ist es, dass Schlüssel schon mal verschwinden. Der Mieter muss Ihnen dafür eine glaubhafte Erklärung geben können, was in den meisten Fällen kein Problem sein dürfte. Verbleiben Zweifel, kann es nötig sein, Schlösser und Schlüssel – und komplette Schließanlagen – auszutauschen. Eine bisweilen kostspielige Angelegenheit, für die der Mieter bei der Wohnungsübergabe die Kosten tragen muss oder seine Haftpflichtversicherung einschaltet.

Die Renovierungs-Tücke beim Mieterwechsel liegt im Detail

Ob Ihr Mieter vor dem Auszug wirklich renovieren muss oder nicht, ist zugegeben ein bisschen heikel. Ausschlaggebend dafür ist bei der Wohnungsübergabe, was im Mietvertrag steht. Klingt simpel – ist es aber leider nicht. Enthält der Vertrag unkorrekte Formulierungen, ist der Mieter automatisch von seiner Renovierungspflicht entbunden. Faktisch bedeutet das, dass die mögliche Problematik nicht etwa während der Wohndauer, der Kündigung oder dem Mieterwechsel entsteht, sondern bereits beim Abschluss des Mietvertrages. Denn exakt jetzt entscheidet sich, ob der Vertrag vermieter- und mieterfreundlich und vor allem wasserdicht ist.

Achtung Kleingedrucktes – keine überfordernden Formulierungen nutzen

Es gibt zahlreiche Präzedenzfälle, die beispielsweise wegen überzogen definiertem Renovierungsumfang, einer Abgeltungsklausel, Endrenovierungsklausel oder einem unrealistischen Renovierungsplan von den Richtern so interpretiert wurden, dass der Mieter keine Renovierung durchführen musste. Nochmal deutlich: Eine falsche Formulierung –  schon ist der Mietvertrag in dieser Hinsicht wertlos. Dabei liegt die Tücke im Detail. Wird mehr als gesetzlich zulässig gefordert, sind die Renovierungsklauseln nichtig und der Mieter damit aus dem sprichwörtlichen Schneider. Zumal das eine ziemlich diffizile Teildisziplin der Wohnraumvermietung ist, empfehlen wir Ihnen, den Mietvertrag bereits vor dem Einzug von einem fachkompetenten Juristen prüfen zu lassen.

Abnutzung ist nicht gleich Schaden

Zwischen Schäden, die der Mieter verursacht hat, und normalen Abnutzungserscheinungen liegt übrigens ein bedeutsamer Unterschied. Übliche Abnutzungen sind Teil des Mietvertrages, letztlich ein Vertrag zur „Nutzung eines Mietobjektes“. Und die Bezeichnung trägt die Abnutzung im normalen Rahmen bereits in sich. Daraus entstehende Kosten können Sie dem Mieter demnach nicht in Rechnung stellen. Ganz anders bei realen Schäden. Ist das Waschbecken heruntergebrochen, ist die Küche durch unsachgemäße Behandlung zerstört oder sind Türrahmen wegen menschlicher Wutausbrüche beschädigt, hat Ihr Mieter die Instandsetzungen zu bezahlen. Solche grundlegenden Schäden sind keinesfalls Abnutzungserscheinungen, sondern berechtigen auch bereits vor dem Mieter-Auszug zu Schadenersatz.

Übernahme von Inventar

Übernahme von Inventar beim Mieterwechsel

Nicht selten, dass die Mieter bei der Wohnungsübergabe Einbauten in der Wohnung lassen möchten. Beispielsweise die passgenau geplante Einbauküche wird Ihnen zur Übernahme angeboten. Ihr ganz pragmatischer Vorteil könnte sein, dass Sie dem Folgemieter die Küchenzeile beim Mieterwechsel gleich mitvermieten können. Aber ist die Küche wirklich in vernünftigem Zustand, steigert sie den Wert des Objekts und somit den künftigen Mietpreis? Die Entscheidung liegt bei Ihnen. Und die sollten Sie logisch und menschlich überdenken. Den Ausziehenden möchte man bei der Wohnungsübergabe keine Steine in den Weg legen. Schließlich lief das Mietverhältnis die ganze Zeit korrekt. Andererseits will man sich selbst keinen unnützen Klotz ans Bein binden, der schlussendlich nur Geld kostet und das Objekt nicht attraktiver wirken lässt. Ein vernünftiges Gespräch auf Augenhöhe bringt die Lösung.

Stichwort „wesentliche Bestandteile“ – die bleiben drin

Sind „wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes“ – so die Formulierung im § 94 BGB – vom Mieter eingebracht worden, darf er diese beim Auszug nicht mitnehmen. Dabei handelt es sich beispielsweise um Fenster und Türen, sanitäre Einbauten, die Heizungsanlage und ähnliche Dinge. Wäre auch kurios, wenn man die beim Auszug wieder rausrupfen wollte. Hat der Mieter solche aufwendigen Arbeiten in der Wohnung sachgerecht und in Absprache mit Ihnen eingebracht, kann er sogar eine entsprechende Ausgleichszahlung verlangen. Allerdings nur dann, wenn dadurch der Wert des Objekts für die Neuvermietung steigt. Wir von Housy vermuten, dass eine Wohnung mit Tür besser vermietet werden kann als ohne. Eine Mieterhöhung nach Mieterwechsel können Sie somit einfacher realisieren.

Vereinbarung bei Mieterwechsel

Ein typischer Fall ist es bekanntlich, dass aktuelle Mieter mit den Nachmietern eine Absprache treffen, wie die Wohnung zu übergeben ist; ebenso darüber, welche Gegenstände von der Lampe über das Sofa bis zur Einbauküche übernommen werden, ob die Wände weiß gestrichen werden sollen oder eben nicht etc. Wenngleich viele Fälle bekannt sind, in denen Mieter durch Wucher-Preise die Wohnungsnot von Nachmietern ausnutzen wollen:  Meistens haben beide Parteien dadurch Vorteile. Warum erst eine Wand weiß streichen, wenn die neuen Mieter sie ohnehin farbenfroh tapezieren wollen? Weshalb die Küche rausreißen, wenn sie passgenau geschnitten und in vernünftigem Zustand ist? Der gewünschte Einzugstermin winkt schon mit der Fahne, aber die Renovierungsarbeiten kosten Zeit. Sinnvoll für die Parteien ist es, ihre getroffenen Absprachen schriftlich in einer Mieter-Nachmieter-Vereinbarung festhalten. Für Sie als Vermieter ist diese Vereinbarung bei Mieterwechsel ohne ihre aktive Zustimmung nicht relevant. Der ehemalige Mieter wird erst von seinen Pflichten entbunden, wenn Sie zur Vereinbarung beim Mieterwechsel Ihre ausdrückliche Genehmigung erteilt haben.

Kaution und Betriebskostenabrechnung

Rückzahlung der Mietkaution – abzüglich erwartbarer Kosten

Dass ein Mieter auszieht, heißt noch lange nicht, dass sämtliche Forderungen nach der Wohnungsübergabe beglichen sind. Hauptgrund dafür ist in den meisten Fällen die trotz Zwischenablesung bei Mieterwechsel noch nicht vorliegende Nebenkostenabrechnung. Hinzu kommt neben der Betriebskostenabrechnung beim Mieterwechsel die Frage nach etwaigen Mietrückständen, Beschädigungen oder nicht korrekt durchgeführten Schönheitsreparaturen. Für solche Fälle können Sie im akzeptablen Rahmen einen angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten. Man geht dabei von einem Zeitraum von drei bis sechs Monaten aus. Bei den Betriebskosten beträgt der Zeitraum im Extremfall sogar bis zu einem Jahr nach Mieterwechsel, was einfach ein zeitliches Rechenexempel ist. Wichtig für Sie zu beachten: Falls überhaupt, behalten Sie die Kaution nur anteilig ein, also in der Höhe der noch erwartbaren Kosten. Den Rest zahlen Sie umgehend inklusive aufgelaufener Zinsen an den ehemaligen Mieter zurück.

Betriebskostenabrechnung bei Mieterwechsel

Die Betriebskosten können Sie nur abrechnen, sobald Ihnen die Abrechnung vorliegt. Das liegt in der Natur der Sache. Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet und vermutlich auch kaum imstande, bei der Wohnungsübergabe eine Zwischenabrechnung bei Mieterwechsel zum Zeitpunkt des Auszugs vorzulegen. Die Zählerstände allerdings müssen sie zwingend tagesaktuell ablesen, um eine korrekte Abgrenzung zwischen ehemaligem und künftigem Mieter vorweisen zu können.

Mieterhöhung nach Mieterwechsel

Ihr verständliches Interesse ist es, kostspieligen Leerstand zu vermeiden und bei  Neuvermietung eine höhere Miete zu erzielen. Verbleibt immer die Frage, ob Sie aufwendige Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor dem Mieterwechsel durchführen. Damit können Sie einen höheren Mietpreis rechtfertigen. Alternativ vermieten Sie die Wohnung im aktuellen Zustand übergangslos weiter. Um hier die wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung zu treffen, macht es Sinn, sich mit dem ortsüblichen Mietspiegel und den Anforderungen der Mietpreisbremse eingehend zu beschäftigen. Bei der Berechnung empfehlen wir, realistisch zu bleiben und den aktuellen Markt im Auge zu behalten. Unter dem Strich bleibt eine simple Kosten-/Nutzenrechnung. Ist die Nachfrage nach Wohnraum besonders hoch, macht eine kostspielige Renovierung vermutlich nicht allzu viel Sinn. Auf der Kehrseite der Medaille steht, dass Renovierungen und energetische Maßnahmen den Wert der Immobilie auf lange Sicht erhalten.

Das Thema Mietpreisbremse ist für Sie interessant? Lesen Sie unseren Blogpost und erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen! 

In diesem Sinne wünschen wir Ihnen eine reibungs- und komplikationslose Wohnungsübergabe und auch künftig angenehme und freundliche Mieter. Hier auf Housy.de vermitteln wir Ihnen zielsicher seriöse Interessenten, mit denen Sie Wohnungsleerstand vermeiden.