Raymond Naseem
Sebastian MelchertWas soll der Mietendeckel bewirken?
Es ist klar, dass die Wohnungssituation in Berlin angespannt ist. Der Mietendeckel soll helfen, genau dieses Problem zu lösen. Quintessenz ist, dass die bestehenden Mieten für insgesamt fünf Jahre “eingefroren” und somit nicht erhöht werden dürfen. Außerdem wird geprüft, ob bereits bestehende Mieten eventuell abgesenkt werden. Der Mietendeckel dient somit der Entlastung von Mietern – ihnen soll die Angst vor immer weiter steigenden Mieten genommen werden.
Die Erwartung ist eine Beruhigung der Marktentwicklung, auch die der Kaufpreise. Sollte es zu Problemen der Wirtschaftlichkeit kommen (z.B. wenn sich die Erträge anders entwickeln als geplant), gilt eine Härtefall-Regelung. Niedrigzinsphase, Vollvermietung und auch die gestiegenen Mieten sind Garanten für eine ausreichende Wirtschaftlichkeit. Durch die Deckelung der Wiedervermietungsmieten soll es auch wieder zu einer höheren Fluktuation im Bestand kommen, was positiv für den Wohnungsmarkt ist.
Mietendeckel für Berlin – Das bedeutet er für Vermieter
Kurz gesagt: In Berlin dürfen die Mieten für insgesamt fünf Jahre nicht erhöht werden.Zudem werden Mietobergrenzen definiert – auf diese könnten bereits bestehende Mieten unter Umständen abgesenkt werden. Dies ist aber nur bei sehr hohen Mieten der Fall und wird somit die Ausnahme darstellen.
Das Gesetz soll ab Anfang 2020 gelten, um kurzfristige Mieterhöhungen zu verhindern, gelten die Regelungen bereits seit Mitte Juni. Auf die Mietpreisbremse haben die neuen Regelungen keine Auswirkung.
Mietendeckel bei Modernisierungsmaßnahmen
Auch in Zukunft dürfen Sie als Vermieter die Modernisierungskosten auf Mieter umlegen – allerdings unter ein paar kleinen Bedingungen. Wichtige Sanierungen sollen durch den Mietendeckel nicht verhindert werden. Die Kosten für Modernisierungen dürfen die Mieter nicht mehr als 0,50€/m² kosten.
Stichwort “Wirtschaftliche Härtefälle”: Wenn Sie als Vermieter unter finanziell besonders schwierigen Bedingungen leiden, haben Sie die Möglichkeit einen Antrag auf Mieterhöhung zu stellen. Dieser wird durch den Senat und durch die Investitionsbank Berlin geprüft und gegebenenfalls separat genehmigt.
Mietendeckel bei Staffelmiete, Neubauten und Neuvermietung
Auch Staffelmieten sind vom Mietendeckel betroffen. Auch diese Mieten werden eingefroren, auch wenn der Staffelmietvertrag bereits abgeschlossen wurde. Dies bedeutet, dass Mieter auch hier keine Erhöhungen in den nächsten fünf Jahren hinnehmen müssen.
Auch bei einer Neuvermietung wird die Miete nicht erhöht, die Miete bleibt genauso hoch wie beim Vormieter.
Ausgenommen sind zum Beispiel Sozialwohnungen.Ob bzw. wie die Preise dafür steigen dürfen, wird noch beschlossen, dies soll unabhängig vom Mietendeckel geklärt werden.
Für Neubauten gelten besondere Regelungen: Zunächst wird eine Mietobergrenze definiert, welche z.B. an das Baualter des Gebäudes gekoppelt werden soll. Durch dieses Maximum soll auch der Spielraum für Neubauten ein wenig begrenzt werden. Konkrete Definitionen werden im Laufe des Verfahrens aber noch folgen. Mehr Informationen soll es im Herbst geben.
Was ist noch offen?
Die Grundzüge des Mietendeckels stehen fest – so viel ist klar. Allerdings ist noch nicht geklärt, ob das Landesmietengesetz einen Inflationsausgleich erlaubt.
Wie geht es jetzt weiter?
In den Eckpunkten des Mietendeckels wird zunächst die Richtung festgelegt, in die es anschließend gehen soll. Das Gesetzgebungsverfahren beginnt erst nach der Verabschiedung dieser einzelnen Punkte. Hier geht es dann um die Details und auch um Punkte, die kritisiert wurden. Die bisher vereinbarten Eckpunkte sind hierbei die Richtlinie, an der sich orientiert wird.
